一手貨尾回落 樓市最壞壓力期已過

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

上月新盤成交量突破2,450宗，創下15個月新高，更是2013年一手新例13年以來最旺的一月。多個樓盤於開售當日即告「清袋」，亦出現多宗大手成交，反映市場承接力強勁，買家信心澎湃。在新盤迅速吸納下，大批買家同步回流二手市場及貨尾盤，帶動新盤貨尾量高頂回落。

回顧過去一段時間，一手市場積壓大量貨尾，成為樓市最大包袱。發展商缺乏加價空間，為加快回籠資金，只能以低價促銷，甚至以「深水炸彈價」搶客，令二手樓價受壓，市場信心削弱。加上美國自2022年3月起累計加息11次、共5.25厘，樓價持續下行。

不過，去年第二季成為樓市轉捩點。隨着減息周期展開，本港利率回落至加息前水平，加上多項政策逐步見效，市場氣氛顯著改善。私人住宅樓價已連升七個月，創近四年最長升浪，全年升幅逾3%；租金亦升逾4%，四年來首次出現「租價齊升」。

新盤市場百花齊放，交投全面反彈。土地註冊處登記數字顯示，本港一手私人住宅登記宗數已連續第三季錄得逾5,000宗，帶動全年登記量連升三年，重上2萬宗水平，升至2019年後近六年高位，反映積壓多時的購買力正持續釋放，並有效推動貨尾量向下。

雖然目前全港一手私人住宅貨尾仍逾萬伙，涉及超過300個樓盤，市場仍需時間消化，但相關數字已連跌三個季度，累計減少近4,000伙。去年第四季貨尾量更跌穿2萬伙危險線，低見18,694伙，創十一個季度新低，顯示一手貨尾已由高位回落，樓市最壞的「去庫存壓力期」或過去。

展望2026年，「去庫存」仍將是發展商銷售部署的重中之重，即使今年市況轉旺，發展商亦不敢貿然大幅加價。隨着樓市轉角向上，買家入市信心逐步恢復，貨尾消化速度有望進一步加快。若市況持續向好，下半年一手貨尾或可回落至約1.5萬伙水平，年底甚至有機會低見1.2萬伙。惟貨尾多少從來不是愈少愈好，關鍵在於回到健康水平，而非追求零庫存。貨尾過多，發展商往往被迫劈價清貨，拖累整體市場；貨尾適量，樓價與成交才能同步回穩。

中原陳永傑

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反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報150.3點，按周上升0.63%。指數升穿150點，創2023年12月初後118周(逾2年)新高。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，農曆新年前大量筍盤已被消耗，業主封盤反價，買家需要追價入市，刺激CCL向上升穿150點。而新春後旺市，發展商推售多個新盤，反應理想，利好二手樓價走勢，相信CCL升勢將會持續，繼續向156點(即2023年通關前的低位)目標水平進發，只要再升5.7點，預料第二季將達到。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報151.83點，按周升0.9%；CCL中小型單位指數報150.36點，按周升0.7%。兩項指數齊創2023年11月中後120周(逾2年)新高。

CCL大型單位指數報150.01點，按周升0.27%，結束兩周連跌，創2024年4月底後98周(近2年)新高。

四區樓價三升一跌。港島CCL Mass報152.66點，按周升2.86%，升幅為2025年10月初後22周以來最大，指數創2023年11月中後121周(逾2年)新高；新界東CCL Mass報162.00點，按周升2.13%，連跌三周後反彈，指數創2023年12月中後116周(逾2年)新高；新界西CCL Mass報136.88點，按周微升0.01%，連升兩周共1.68%，指數創2024年1月初後113周(逾2年)新高。

九龍CCL Mass報150.35點，按周跌0.45%，連跌三周共0.58%，指數仍為2023年10月初後126周(近2年半)第5高。