長和主席李超人講完「香港經濟廿年最衰」，搶盡全城眼球之際，恒地主席李兆基不讓李超人專美，放出一個「樓價跌三成」的論調，又馬上成為新焦點。
人稱四叔的李兆基近年開始看淡本港樓市，但一直估跌幅不大；但他在周一的公司業績會上放出新論調，估計樓價會由高位累跌最多30%，他認為「樓市由高位跌到今日，已跌咗15%，估計今年上半年或再跌5%，隨後慢慢跌多10%直到明年底。」
不過李四叔堅持他的「起樓成本論」，話香港住宅建築成本要每呎5,000元（市場說法是4000元），若樓價跌多於30%，則地價要降低60%，再跌下去政府賣地無錢收。故此他相信樓價跌到一定程度，政府會出手扶持，甚至減辣招，「跌到政府驚起上嚟都要減㗎啦，唔會俾佢跌50%。」
李四叔的「成本論」不變，但預期樓價的跌幅就大變。去年10月李四叔預期未來一、兩年樓價每年跌5%，並表示「若跌30%就會好慘」。如今他已改口預跌30%。
我自己一直對以「起樓成本論」來推敲樓市不會大跌，甚有保留，因為這是一個靜態分析，不能解釋市場的動態變化。
起樓三大成本，一是地價，二是建築費，三是借貸利息等財務開支。其他如推廣或銷售費用屬較少的數目。在高息的年代，財務開支佔起樓成本的比例不低，記得97年前華懋集團老細龔如心去投淺水灣的地王，得手後接受記者訪問，講來講去開發成本每呎只是萬多元，低得不尋常，後來傳媒發現，華懋大把錢，不用向銀行借錢，所以起樓不用計利息成本。
如今利息低，所以發展商講起樓成本只提地價和建築成本兩條大數。舉例中國海外今年2月低價投得的大埔茘枝山地皮，由於涉及司法覆核官司，每呎地價低至1848元，加上4000元建築費，主要成本每呎5848元（地皮入則興建時可「發水」近一成，實際呎價更低，可吸收其他成本），即是將來發展商以平均7600呎價清貨，可以有三成的「合理利潤」。
用李四叔的邏輯，若茘枝山的樓價跌到4000元以下，地價變成0，所以不會跌到這種價錢。
這個推論有幾個漏洞，第一是假設建築費不會跌。事實上經濟差時建築工人的人工都會跌，這是正常的經濟調整。第二是假設政府不能忍受賣地收入大降。現實是政府有政治考量，樓價高激起年輕人怨憤不利管治，所以樓價大跌前政府不會減辣。
第三是假設無人會蝕錢賣樓。事實是即使發展商有實力守不願平賣，二手小業主也可以低價賣樓，而且若他們早年買入，也不一定要蝕本。
結論是不能因成本高而確信樓價不會大跌，現在只是利息低持貨成本便宜，樓價才不至於大跌。
而發展商自己對後市亦似乎沒有信心，據工程界朋友說，有工程顧問公司的建築服務部裁了三分一人，因為大發展商不知是否看不清前景，大項目暫不動手起樓，搞到業界生意大減。後市不明，大家都是小心為上。
盧永雄
長和集團主席李嘉誠上周在業績會上，話今年經濟，是廿年最差，成為城中熱話。
李超人當日如是說：「今年香港經濟，幾乎無一個行業係好，未見過香港試過咁，以過去20年為計，即1996年到今日，今日賣樓嘅情況，甚至我哋的零售，比較沙士嗰時仲差。沙士的時間短，依家嘅時間長。」
李超人提出「廿年最差」的命題，自然有人「包拗頸」，提出不同意見，話過去20年，香港經歷1997、98年金融風暴、2003年沙士、以至2008、09年金融海嘯三個巨浪。97年金融風暴股市樓市暴跌，2003年沙士死得人多，2008年金融海嘯連美國經濟都在融化邊緣，三個浪的兇猛程度都好像比現在大。而98年香港全年GDP負增長5.9%，2009年負增長2.5%，是過去年內僅有的兩次經濟負增長。但預算案估計今年GDP增長1至2%，香港目前的經濟狀況差得過98、09年嗎？
另外睇失業率，98年失業率是5.9%，03年沙士年尾失業率高達7.5%，09年底失業率都有5.0%，香港目前失業率是3.3%，表面看也好過以往。
千萬不要以為我引述這些數字，是在否定李超人的意見，恰好相反，我覺得本地經濟正滑向一個很差的狀況，即使目前不是廿年最差，但再向下滑，距離那些狀況並不太遠。
我和多個受近期淡風影響的行業老闆談過，「衰過沙士」是很多人掛在口邊的說法。2003年沙士爆發那幾個月，市面零售的確停擺，高峰那一兩個月完全無生意，但整過過程甚為短暫，疫情一過，本地消費者全部湧出來。更有甚者，是阿爺在2003年7月開始開放自由行救香港，往後一兩年內地旅客大幅湧港。事後回看，那幾年是做零售由地獄忽然變到天堂的幾年，是開始賺大錢的幾年。連帶2008年美國爆發金融海嘯，但在自由行承托下，本地經濟表面看數字不佳，但只是出口相關行業較差而矣，實際感覺不壞。
再比一比1997年，香港現在的狀況和97相比，樓價高企、人力成本高昻的情況，頗為類似。但97年樓價暴跌，觸發裁員減薪潮，到98年經營成本已大幅下降。做生意要賺錢，要麼是生意增長得快，蓋過上升的成本；要麼是成本跌到見底，但生意額開始見底回升，也開始重回好景。所以98年打後，或04年之後，成本急降後生意回穩，生意都好過如今。如今失業未升，人力成本未降，而樓市話跌話跌，跌得較少，業主企硬不肯大幅減租，一切成本下跌只是陰跌，不是大跌。成本仍貴，遇上生意大幅放慢，生意十分難做。
零售轉差，樓市轉弱，已開始在就業方面反映出來。按最新的12月至2月份就業報告，以分類計，建造業失業率已升至4%以上，零售業升至4.8%，住宿服務以及樓房裝飾、修葺及保養更高見5.2%及6.9%。數字顯示就業情況開始轉差。
一個零售業上市公司老闆話，今年不易捱。他估計2、3月很多公司公布去年業績後，不少公司接近見紅，零售業的裁員潮好快殺到，因為想增加生意的希望十份渺茫，老闆不想蝕到入肉，就只能裁員節支了。
盧永雄
