長和主席李超人講完「香港經濟廿年最衰」，搶盡全城眼球之際，恒地主席李兆基不讓李超人專美，放出一個「樓價跌三成」的論調，又馬上成為新焦點。
人稱四叔的李兆基近年開始看淡本港樓市，但一直估跌幅不大；但他在周一的公司業績會上放出新論調，估計樓價會由高位累跌最多30%，他認為「樓市由高位跌到今日，已跌咗15%，估計今年上半年或再跌5%，隨後慢慢跌多10%直到明年底。」
不過李四叔堅持他的「起樓成本論」，話香港住宅建築成本要每呎5,000元（市場說法是4000元），若樓價跌多於30%，則地價要降低60%，再跌下去政府賣地無錢收。故此他相信樓價跌到一定程度，政府會出手扶持，甚至減辣招，「跌到政府驚起上嚟都要減㗎啦，唔會俾佢跌50%。」
李四叔的「成本論」不變，但預期樓價的跌幅就大變。去年10月李四叔預期未來一、兩年樓價每年跌5%，並表示「若跌30%就會好慘」。如今他已改口預跌30%。
我自己一直對以「起樓成本論」來推敲樓市不會大跌，甚有保留，因為這是一個靜態分析，不能解釋市場的動態變化。
起樓三大成本，一是地價，二是建築費，三是借貸利息等財務開支。其他如推廣或銷售費用屬較少的數目。在高息的年代，財務開支佔起樓成本的比例不低，記得97年前華懋集團老細龔如心去投淺水灣的地王，得手後接受記者訪問，講來講去開發成本每呎只是萬多元，低得不尋常，後來傳媒發現，華懋大把錢，不用向銀行借錢，所以起樓不用計利息成本。
如今利息低，所以發展商講起樓成本只提地價和建築成本兩條大數。舉例中國海外今年2月低價投得的大埔茘枝山地皮，由於涉及司法覆核官司，每呎地價低至1848元，加上4000元建築費，主要成本每呎5848元（地皮入則興建時可「發水」近一成，實際呎價更低，可吸收其他成本），即是將來發展商以平均7600呎價清貨，可以有三成的「合理利潤」。
用李四叔的邏輯，若茘枝山的樓價跌到4000元以下，地價變成0，所以不會跌到這種價錢。
這個推論有幾個漏洞，第一是假設建築費不會跌。事實上經濟差時建築工人的人工都會跌，這是正常的經濟調整。第二是假設政府不能忍受賣地收入大降。現實是政府有政治考量，樓價高激起年輕人怨憤不利管治，所以樓價大跌前政府不會減辣。
第三是假設無人會蝕錢賣樓。事實是即使發展商有實力守不願平賣，二手小業主也可以低價賣樓，而且若他們早年買入，也不一定要蝕本。
結論是不能因成本高而確信樓價不會大跌，現在只是利息低持貨成本便宜，樓價才不至於大跌。
而發展商自己對後市亦似乎沒有信心，據工程界朋友說，有工程顧問公司的建築服務部裁了三分一人，因為大發展商不知是否看不清前景，大項目暫不動手起樓，搞到業界生意大減。後市不明，大家都是小心為上。
盧永雄
行政長官李家超公布成立調查大埔大火的獨立委會詳情，表示會讓需要負責的人負上責任。
大埔宏福苑大火後，行政長官李家超短時間內表明成立獨立委員會，審視大火原因及相關問題。特首今日下午公布細節，委任高等法院原訟庭法官陸啟康出任獨立委員會主席，成員包括陳健波和歐陽伯權，獨立委員會將於9個月內完成報告。特首為獨立委員會定下如此快速的工作目標，反映特區政府高度重視查找真相和檢討改革。
就獨立委員會的審視範圍，如今定出的審視範圍非常廣泛，涵蓋火災成因、消防裝置運作的監督、樓宇維修工程安全的監督、建材安全標準和驗證檢測制度等，也明確會跟進監管機構和人員的角色和責任問題。外界十分關注獨立委員會能否查找大火成因，徹底追責，特首公布的涵蓋範圍也觸及了坊間最關心的制度改革和問責問題，有效回應社會意見。
就獨立委員會的成立方式，如今是採用一種創新混合模式。基本上以獨立檢討委員會方式運作，如遇上個別證人或個別領域有人不合作提交資料或拒絕提供證詞，可向行政長官提出，讓獨立委員會就指定事宜成為法定調查委員會進行調查。
這個綜合制度解決幾方面的問題：
1. 委員會是「有牙老虎」
有意見質疑獨立委員會沒有法定傳召權，認為會淪為「無牙老虎」。觀乎政府的公布，一旦獨立委員會遇到任何一方拒絕配合，委員會主席就可向行政長官提出，讓獨立委員會就指定事宜成為法定調查委員會，賦予充足的法定權力傳召證人和索取文件，所以它是「有牙老虎」，如被調查者配合調查，它就不需要亮出「虎牙」，可以加快推進。
如果只是以過往獨立檢討委員會的方式進行，也會有一些缺陷，例如2018年大埔公路巴士車禍後成立的獨立檢討委員會，就曾經遇上拒絕合作的情況。因此，特首今天的公布，實質是為獨立委員會提供制度保障，讓委員會有充足的權力，盡快查找真相。
2. 委員會可以高效運作
外界希望獨立委員會有權之餘，也希望它高效，能從速完成工作，但成立獨立法定調查委員會就難免要進行曠日持久的開庭式調查。正如曾經參與機場運作混亂獨立法定調查的湯家驊早前所說，機場大混亂調查有百多名律師代表各方人等出席，光是律師早上見面大家都說一聲早晨，加起來恐怕也要半小時。今次火災牽涉的持分者眾多，如果以獨立調查委員會處理，只要有部份被調查者玩弄法律程序，請資深大狀代表自己，每一件事都由頭拗到尾，足以拖慢整個委員會的進度，妨礙追查真相和改革制度。
如今的獨立委員會基本上不採取開庭式調查，參與者基本上不用宣誓作供，可以知無不言，也不會影響他們往後萬一涉及官司的作證。這樣獨立委員會可以避開打官司式的拖延，快速推進。也因為獨立委員會有權要求行政長官成立法定調查委員會，有尚方寶劍放在枱面，估計參與者會盡量合作，以避免成立法定調查委員會後要被傳召作供。
3. 政府部門全面配合
獨立調查涉及政府和私營部門人員，就政府這一部份，特首已指明公務員要合作。特首提到由政務司司長陳國基領導的調查及規管工作組，會統籌政府所有相關部門，除按獨立委員會要求外，會主動提供資料，並會充分運用各政府部門在不同條例下的調查權力，協助獨立委員會蒐集證據和資料，全力支持獨立委員會的工作。這種主動性是過去政府面對委員會工作時少見的，換句話說，就是委員會「未問到」，政府部門都有責任主動向委員會提供他們所得的資料。
今次的火災調查，涉及的調查部門眾多，警方、廉署、消防處、屋宇署、勞工處、房屋局的獨立審查組，涉案人如要接受不同部門的重覆調查，證人如要到不同部門提供協助，不斷作證或會影響證供的質素，而且如果要災民重複憶起火災細節，猶如反覆揭開災民的傷疤。今次各部門須主動向獨立委員會提交資料的安排，減少重覆和證人查問，不只提高效率，更是確保證供質素，照顧災民情緒的舉措。
特首提到獨立委員會在9個月內完成報告，時間可謂非常緊逼，可見特首對獨立委員會效率的要求甚高，想盡快回應市民的訴求。環顧其他案例，英國格倫費爾塔（Grenfell Tower）火災後，由退休大法官領導的獨立調查委員會分階段發表調查報告，第一份報告也要災後兩年才能發表，第二份報告要7年後才發表。今次香港的獨立委員會目標是9個月能完成審視，主要因為採取混合模式，既取獨立檢討委員會的靈活高效，也有獨立調查委員會的法定權力兜底，是「權效合一」的開創性做法，希望盡快向市民作出交待。
盧永雄
