本地豪宅市道疲軟。長實於去年9月出售的波老道21號項目，買方撻訂，長實宣布沒收買方已支付的20.76億元一成訂金。
去年9月，長實以207.66億元出售波老道21號發展項目，樓面呎價成交呎價為62000元。
長實於2011年以116.5億元買入相關項目地皮，每呎樓面地價為26763元，當時是被認為「執到平貨」。長實去年宣佈出售該項目時，賬面收益63億元，接盤方是新加坡的華瑞資本。
長實去年出售項目的安排，對買家其實相當「友善」。買方先付樓價的10%訂金，之後的5筆付款，每6個月支付售價的8%，換言之，兩年半之後，共付入價的50%。到2025年3月，才支付所有餘額。另外，長實亦為買方提供項目售價的50%（即103.8億元）、為期兩年的貸款。
買方華瑞資本是一家新加坡MFO（聯合家族辦公室），即聯合多個有錢家族組成的聯合投資公司。截至去年10月，華瑞資本管理的資產總值共468億港元。如今波老道物業撻訂收場，長實在通告內未有提及是否會追討差價。
在去年物業成交的時候，市場上有各種過度解讀，例如說新加坡資金看好香港前景等等。其實，看項目的交易結構，華瑞資本用10%的首期買這個項目，當時正是內地疫情秋季爆發的時候。華瑞資本似乎是在賭疫情很快會過去，內地和香港將取消抗疫政策，恢復兩地通關。如今大半年過去，通關的確實現了，但未見內地豪客來港大手掃豪宅，樓市未見反彈，豪宅市道仍然低迷。如果華瑞資本買入的波老道21號項目升值一成，又能夠出售的話，投入21億的回報就是100%。如今斬纜，當然是不看好樓市的走勢，惟有止蝕21億退場，以免深度入肉，這舖賭輸下舖賭過。
講到睇好或睇淡香港樓市，長實最近的動作，更值得關注。長實於2020年底，向政府申請計劃將馬鞍山海澄軒海景酒店改成純住宅用途。屋宇署最近批准改建，之後會進入補地價的程序。海澄軒酒店涉及的單位數量共772個，總樓面面積4.5萬平方米。長實3年前申請改用途，當然是認為香港優質住宅地皮難求。如今3年後疫情已過，兩地回復通關，酒店的經營市道改善，住宅樓價則略為低迷。
有人問，長實這樣做是否看好後市呢？我認為關鍵看補多少地價。政府想增加住宅物業供應，因此會加快批准將酒店改成住宅。在現時酒店的估值回升，而住宅估值回落的情況下，若盡快完成補地價的話，長實需要付出的金額理應可以較少。
所以，看發展商睇好或睇淡樓市，要看的是發展商補地價時有多爽快。如果發展商看淡後市，就會企硬，與政府的談判就會拖長。反之，就會快速補地價。
香港的樓市有起有落，如今正值利息高企、樓市週期向下的時候，不過，現時樓價回落的幅度仍然有限。樓市未來的走勢，與發展商看好看淡的關係不大，與美國的利息週期的關係更大。
盧永雄
日本政府一意孤行，要在下月開始排放福島核電站的核廢水。特區政府宣佈，一旦日方啟動排放核廢水，將即時再禁止東京等十個都縣的水產品進口。香港的做法其實已經比內地寬鬆，內地完全面禁止了上述十個都縣所有食品進口，不單禁止水產品入口。
日本計劃單方面排放核廢水，雖然得到美國政府的支持，而韓國總統尹錫悅在美國的成功遊說下，也不反對，但仍惹起韓國大批民眾抗議。
日本的鄰國會擔心： 1. 日本是否真能保障排入海中的核廢水安全。今年5月，日本東京電力在福島第一核電站港灣內，撈獲的一條長約30厘米「許氏平鮋」的體內，驗出銫活度高達每千克1.8萬貝克，超標180倍，原因未明。福島核電廠並未排放核廢水，魚類的核汚染已經這樣高，排放後真的安全嗎？ 2. 即使未來排放的核廢水的幅射量不超標，但過往未有這樣大規模傾倒核廢水的經驗，即使是微量核汚染物不斷累積，而它們的「半衰期」(即核幅射量減半的年期)又動輒長達三幾十年，長久在海洋累積下，會對人類健康構成何種影響，目前難以預估。3. 日本排放核廢水令人極度擔心核汚染，勢將影響週邊國家海產的銷售，可以說是「累街坊」。
但日本一意孤行，並大搞宣傳反攻。
一，將公眾的注意力轉移去「氚」。日本政府近日不斷強調，未來排海的核廢水，當中含有的放射性物質「氚」，但它不會在人體內積聚。日本這個講法被認為是轉移公眾注意的手法。東電表示，核廢水經過「多核素去除裝置」處理，可以過濾62種放射性物質，只有氚無法被去除，若過濾後氚仍然超標，會重複過濾程序。
氚亦稱超重氫，是氫的同位素之一。氚不會在人體內積聚，半衰期為12年，對人體的危害不大。而真正有問題的是核廢水內其他放射性物質。此前，綠色和平日本辦公室高級核專家伯尼指出：「日本政府在轉移媒體和本國民眾視線的工作上做得很好，令人民聚焦於含氚廢水。但核廢水內含有許多已知對人體健康和環境有害的放射性物質。」伯尼表示，據洩露的東電內部文件證明，即使通過處理，也無法將許多放射性元素如碘、鈷、鍶、銫等減少到「無法檢測」的程度。所以，真正的問題並不是氚。
二，將香港政府的回應政治化。據《日經亞洲》引述日本駐香港總領事館副總領事中原直人指，特區政府於事件中連番強硬表態，只為贏得北京方面的「印象分」。《日經亞洲》亦引述日本立教大學政治系教授倉田徹指，在日本排放核廢水事件上，港府官員和立法會議員近日的猛烈抨擊，較以往面對中日關係磨擦時「中立、隔岸觀火態度明顯轉變」，質疑在《港區國安法》實施及修改選舉制度後，一國兩制正在削弱，令港府緊跟中央政府的立場，展示「戰狼」一面。
日本這種諉過於人的態度，的確令人無語。他們首先將香港對核廢水擔憂轉變成為「跟北京」，再進一步將特區政府的反應指為「削弱一國兩制」。好像香港只有盲目親日，才是「一國兩制」。
日本的行為，令人見識什麼叫做政治化。
盧永雄
