港府公布香港人口統計的臨時數字，與很多人估計不同，今年年中香港人口749.8萬，與去年年中的734.6萬比較，增加15.2萬人，接近2019年底人口高峰的752萬人。按一般人的感覺，是移民數字不少，以為香港人口持續下跌，怎知公布出來的數字不跌反升，更接近高峰。不少網民質疑數字的真確性，但詳細看統計處公布的資料，就知道人口變動的實況。
若不了解香港統計人口的定義，討論這問題就無從談起。按政府統計處的資料，香港人口分為常住居民和流動居民，常住居民包括兩類人士 : 一、 在統計時點之前或之後的6個月內，在港逗留最少3個月的香港永久性居民，不論在統計時點他們是否身在香港；及二、 在統計時點身在香港的香港非永久性居民。
至於流動居民，就指不是常住的香港永久居民，如他們在統計時點之前或之後的6個月內，在港逗留最少1個月但少於3個月，不論在統計時點他們是否身在香港，會被界定為「流動居民」。
細察香港人口數字，就知道增長的來源。
首先，淨移人數量多。今年中與去年中比較，香港人口增加15.2萬人，這是以統計期間有17.4萬香港居民淨移入(即移入多於移出)，扣減人口自然淨減少(即死亡多於出生)的2.2萬人，所得出的數字。其中包括3.1萬人單程證移入，及14.3萬其他香港居民淨移入。這14.3萬居民的淨移入，包括1. 政府「搶人才」計劃新增的移民，及2. 流動居民。這些流動居民包括在統計調查的前後6個月，至少在香港逗留1個月、但少於3個月的永久居民。換言之，已移民外國的港人，只要回港逗留多於1個月，均會被界定為流動居民，而計入香港人口數字之內。
第二、常住居民的確增加了，若具體看2023年年中的總人口，常住居民佔了724.9萬人，流動居民24.9萬人，今年年中的常住居民，較去年年底的常住居民加2.6萬人。由於是講常住居民增加，可以粗略理解為 : 有相當部份的人移民走了，但有更多的人移居香港，包括單程證人士及「搶人才」計劃移居香港的新移民。可視為騰籠換鳥，而半年內一減一加，出現2.6萬人的人口正數。
第三、新計劃吸引人才來港。經由「搶人才」計劃來港的人士，如果不來就不算入人口。由於他們未住滿7年，並非香港永久性居民，不會被界定為流動居民，只有在統計時點時身在香港，才會被算作常住居民。換言之，「搶人才」計劃吸引到優才移居香港。
簡單總結，若移民外國的人士，經常回流香港，逗留多於1個月的話，就會被算作香港人口。所以不少一般人感覺已移民人士，若經常回港，在統計上也可能是香港的流動居民。香港經過了首兩年的移民高峰，部份外移人士不適應外國生活，經常回港，不足為奇，這樣就增添了香港人口，即使他們不是永久回流。
此外，真正補充到香港人口，特別是年輕人口的，是透過單程證計劃來港，或透過「搶人才」計劃來港，而且願意在港定居的新人類，他們是香港勞動力的新力軍，對香港未來發展至關重要。
盧永雄
長實集團低價發售油塘親海駅ll樓盤，較市價低30%，項目於上周六(8 月12日)推出，即日沽清626伙單位，開售前收逾3.8萬認購登記，超額認購59.7倍，打破歷來新盤認購登記紀錄，成為本港史上新盤「票王」。發展商乘勢加推，食盡打折賣樓勢頭。
我認識一位廿多歲的年青人，準備明年結婚，睇樓超過一年，始終覺得樓價太貴買唔落手，看見長實劈價賣樓，於是飛撲入票，可惜抽不中。但加推的海景單位較貴，他就無再入票。
長實一向採取貨如輪轉的策略，低價賣樓套現再作投資，所以減價並不出奇，而這次劈價也產生多種效果 :
一. 推低同區樓價。 長實賣樓價位成為同區樓價標尺，油塘區內業主被逼降價5%左右，但減價幅度不深，也很難賣得出。看看全港20大屋苑每周成交僅20多宗，成交如此少，出現一個膠著的市況----買家想低價買樓，業主持貨力強不肯減價，就難有成交。不過無論怎樣，長實的新盤就突顯出可以去到貨的新樓價。
二. 發展商持貨也要進一步貶值。按照現在的會計準則，上市公司持有的物業即使未出售，但要重新估值，減值要直接撥作虧損扣減當年利潤。再看九龍東區內，油塘並非最大供應熱點，啟德才是重災區。路過啟德，就只見大量新盤已落成，另有不少在興建中。港府近年推出啟德跑道區11幅住宅用地，地價較貴，發展商「坐艇感」很強。
其中9個啟德跑道區發展商更聯手成立了「啟德跑道區私人發展有限公司」，計劃把跑道一帶地段，打造成全新綜合多元化發展地段Park Peninsula，希望搞搞概念承托跑道盤價值。不過，同在跑道區持有項目，包括長實在內的3大發展商均未參與(其餘兩家為華潤置地及保利置業)。
如今有發展商惜貨如金，也有發展商低價套現，但無論如何，長實在油塘低價賣樓之後，啟德區樓價和估值也要看低一線，發展商持有的啟德物業自然要進一步減值。這樣問題就來了，負債比率低的發展商如長實等當然無問題，負債比率高的發展商，持有的物業要大幅調低估值的話，認真頭痛。
三. 補地價金額應該調低。發展商手頭上有很多地皮，等著更改用途，有錢的發展商可以在市道差時補地價，等如低價買地。政府和發展商有關補地價的爭拗，都集中拗價錢。長實調低新盤售價，日後發展商與港府商討補地價，就大條道理要求政府接受較低的補價金額，因為「油塘價」才是真實的參考價。
四. 買家仍然要捱 : 說老實，雖然長實油塘新盤售價回到2016年，但折實平均呎價仍達15,250元，對一般用家來說，若想買400呎單位，樓價仍要610萬，並不便宜。
無論是香港還是內地，都出現兩難局面。從年青人買樓的角度而言，都希望樓價回落。但樓價回落太多，發展商財政出現問題，會對金融體系構成衝擊。從政府的角度，最理想的局面是樓價慢慢落，發展商捱過衝擊，市民可以以較低價錢買樓，減少怨氣。
所以長實低價賣樓，對業主不利，甚至對持有地產股的股民也不利，但對等候入市的市民而言，就可以說是福音了。
盧永雄
