這裡先講兩個故事。
早前和一個G7大國的領事館官員食飯，其中一位商務參贊最近剛調來香港，他說他的家人問他「香港安不安全，是不是還有人在掟汽油彈示威? 」他感到有點無奈。後來總領事講到這個話題亦說，他的朋友也問他，「現在香港訂立了國安法之後，是否還可以上網？ 」G7大國對香港的政治本來並不友善，但這些外交官都笑言，這些比較離譜的想法，恐怕是當地媒體散播的偏見，讓他們的國人根本不知道香港是怎樣的一回事。
美國的情況就更加嚴重，早前一個基金會安排了一班美國的中學生來香港交流，他們過去從來未踏足過香港，來香港十多天玩得很開心，他們一個最突出的感覺，就是「原來香港可以自由上網」，香港的城市生活亦熱鬧多彩，和他們在美國的時候以為香港的情況完全不一樣。
美西方國家的人民對香港充滿偏見，固然和他們的政客和傳媒有很大的關係。當地的媒體大量散發反華反香港的言論，例如英國《衛報》3月24日就有評論文章，標題是《謊言、意識形態與鎮壓：中國決定了香港失敗者的命運》，內容列出一大堆對中國的批評，指中國不樂見香港在殖民統治下蓬勃發展….過度鎮壓正加速香港的衰落，外國投資來港枯竭，香港這個城市經濟萎靡不振。《衛報》文章更聲稱，香港23條立法之後，「現在如果麵條與外國有秘密聯繫，食麵條就是一種煽動行為。」
很難想像西方一張大報，竟然可以作出這樣低智的評論，而他們口中香港的23條立法和國安法，對香港進行了無情的鎮壓，其實香港的國安法律和美英相比，仍然差了一大截。
例如外號「第二代美國隊長」的囚犯馬俊文，因為違反《港區國安法》的煽動分裂國家罪被定罪，判囚5年。英國廣播公司就發表題為《香港23條與國安法：新條例下馬浚文遭拒減刑》的誤導性報道。其實是否批准囚犯假釋，從來都是懲教機關的酌情權，而英國自己有關恐怖主義的法律《2020年恐怖主義罪犯（限制提前釋放）法》，亦收緊恐怖主義案件被定罪被告人獲得假釋的門檻，與香港的23條立法性質相似。英國媒體批評香港的法律和處理嚴重罪行罪犯的假釋准則，其實他們自己有完全一樣的法律。
香港有部分的商界人士，經常跌入對方的邏輯之中，認為香港要改善和七大工業國(G7)的關係，對他們的批評就是少回應為妙，否則就會被指為戰狼，其實這樣正正跌入對方的圈套，變成「有佢講冇你講」。
英國的《衛報》可以低智到指「香港吃麵都可以觸犯國安法」，香港當然應該講「英國飲酒都會觸犯國安法」。其實這是真人實事，在2011年英國22歲青年基南，他飲醉酒後在facebook上建立了一個名為「沃靈頓暴動」的頁面，叫人去騷亂，雖然他們最後因為酒醉並無出席，暴動並無發生，當他第2天從宿醉中醒來時，馬上移除了該頁面並作出道歉，聲稱他只是開了一個玩笑，但最後仍判監4年。
在西方世界政客和媒體亂講之下，香港變成了一個黑暗地獄，香港人和特別是香港商界人士，要將香港的真相向外傳播，要多邀請外國朋友到香港實地體驗，就會知道香港除了極少數暴恐分子之外，絕大多數人生活如常，特別在國安法例訂立了之後，免除了像2019年那類暴動的威脅，令到香港的經濟發展更加有一個穩定的基礎，試想2019年香港汽油彈橫飛的時候，有幾多外國人夠膽來香港旅遊或做生意呢?
盧永雄
自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後，本地樓市回暖，成交增加，內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。
毫無疑問，撤辣後香港樓市的確回暖，成交增加。據中原地產的數據，撤辣之後短短4日，香港新樓錄得590宗成交，之前整個2月才只有276宗成交，即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善，入飛的數字亦比較理想，所以說撤辣後香港樓市活躍起來，並不為過。
有人開始擔心這樣下去，可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑，政府撤辣是否撤得太徹底。
我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅，單位七百多呎，全海景單位，最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候，同一類型的單位成交過1500多萬，兩年前房價最高的時候，同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價，的確從低位反彈。但朋友說，撤辣後她本來以為會有很多買家問價，結果只有一個買家詢價，是一名內地移居香港人士，雙方議價了一陣子，最後就是這個唯一的買家追價成交。
從最後能夠成交的角度來看，市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看，樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升，只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓，即一個月過千間，所以今年整個2月才只賣出276間，是成交數字少到不正常，而不是撤辣後的數字多得太誇張。
對內地人而言，撤辣之後千多萬的樓，減少26%的稅項開支，可以省下數百萬的稅款，如果一直是想來香港買樓的內地客，就會抓緊機會入市買樓，特別是已經移居香港的人士，更加會覺得機不可失，反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港，借香港撤辣的機會調資來港買樓，亦是另一種需求。
不過有地產發展界商估計，撤辣後釋放出來的購買力，估計可持續3個月至半年，但未必會一直熱落去，主要有幾個因素。
第一，積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來，香港的樓市逐步回落，發展商不想減價賣樓，成交大幅減縮，2022年一手住宅成交只有10,261宗，創9年低位，去年一手住宅成交亦只有10,681宗，反彈4.3%，但仍處低位，新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個，數量極之龐大。假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位，發展商今年已經可以交到功課，但除非樓巿有很高的熱度，否則一時三刻亦難消化所有存貨，供過於求的狀況未有改善。
第二，利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多，買樓的負擔相當重，買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息，投資要承受重壓，自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息，會帶動香港利息向下，問題是香港一日未大幅減息，樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向，要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。
第三，內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟，樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響，但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好，甚至比較熾熱，內地資金多，很多資金湧來香港，會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢，所以內地資金來港有限。
總體而言，宏觀環境未完全改善，減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續，所以毋需太擔心樓價會大幅上升。換一個角度，樓巿能夠穩定下來，不會進一步拉低經濟，政府已算達成撤辣的目的了。
盧永雄
