最近樓市呆滯，其中比較多人談論的，除了是發展商不容易借錢之外，普通市民借按揭貸款也比較費勁。
之前已傳出有個別中小銀行收緊物業買家的年齡要求，將物業供款年期縮減至最低人齡「65減」，較一般銀行的供款期按人齡「75減」大削10年。即無論貸款人年齡多少，供款期只能到65歲。最近又傳出銀行審批按揭貸款十分緩慢，新業主怕借不到貸款。
但金管局副總裁阮國恒稱，上半年按揭貸款額有增長，從數字上未能反映銀行縮減按揭貸款，否則金額應不升反跌。
自從今年3月政府撤辣招之後，一手與二手樓市曾經璀璨了一個多月，3月的時候銷售最好，之後的銷售就快速下滑，如今早已經打回原形。金管局數據顯示，今年3月、4月和5月新批出的住宅按揭貸款額分別按月升6.2%、52.4%和8.8%。隨着成交量減少，6月則按月減少22.5%。
6月新批一手及二手住宅按揭4656宗，住宅成交3856宗。雖然新批按揭宗數仍比成交宗數多，但樓宇按揭比成交日期約滯後一個月，要求留意7月打後，按揭貸款的收縮速度是否比對上一個月的成交快。
金管局副總裁阮國恒重申，客戶在按揭貸款遇上銀行拖延審批、條款不合理等，歡迎向金管局轉介個案，若有被不恰當處理，當局一定介入，以確保客戶獲得公平處理。
據了解銀行相關業務的人士表示，目前除了少量的本地大銀行還比較積極做按揭之外，很多銀行、特別是歐資行，已不願意做樓按，原因是沒有錢賺。
現在不少銀行還在以高息吸引存款，存款數量大的客戶可與銀行議價，個別仍然可以拿到4厘的高息，但樓按能收取的利息就受到限制。比較流行的計算按息的是「最優惠利率減」的方案（香港3大銀行的最優惠利率是5.875厘），另一個就是「銀行同業拆息加」的方案。兩種方案對樓按利息都有局限，當銀行付的存款利息高，而樓按貸款的利息低，息差大大收窄的時候，銀行做樓按的積極性就很低。據說有些歐資行的總行通知香港的子行，不要做低息差的樓按生意。
出現這個問題，根源於美國的高息。美國在一年多暴力加息11次共5.25厘，由於港元和美元有聯繫匯率，香港的息口亦跟隨向上，本港亦加息5次共0.875厘。香港銀行存款早前一度見過近5厘的高息，最近稍為回落，大額存款仍近4厘。這麼高的存款利息，本身已經令投資的誘因大幅減少，投資無論是買樓或股票都有風險，放在銀行存款穩穩陣陣，都有近4厘的利息，為什麼還要冒風險呢？
其次是銀行本身亦面對相當大的困難。銀行貸款審慎，主要原因是壞帳上升，其中一個原因是內房股爆破，借了錢給這些內房公司的銀行中了招，貸款部的主管被炒魷。在這個環境底下，銀行面對壞帳率上升，亦只能夠落雨收遮，減少信貸，縮減整個貸款帳簿，以控制風險。
在這個環境底下，政府可以做的事情相當有限。樓按步向緊縮的趨勢要扭轉過來，主要是要看美國的利息幾時減下來，以及減幅有多大。
現在市場一般預期，美國9月會開始減息，起碼減0.25厘，但由於美國經濟數據表現反覆，早前估計聯儲局會減息0.5厘的機會正在下降中，所以不要對減息期望太高。美國可能會進入減息周期，但是速度不會太快，幅度亦不會太多，香港樓按緊縮的日子，可能仍會維持一段時間。
盧永雄
西方社會早已不知有多少次斷言「香港已死」，或許這個論調，和「中國崩潰論」一樣。香港未死，評價香港已死的人已死了；中國未崩，希望中國崩潰的外國政府更快崩潰。
1995年6月26日，在香港回歸前兩年，美國《財富》雜誌發表該刊亞洲區記者路易斯·克拉爾的文章，斷言香港九七回經歸之後，「前途黯淡，北京會香港控制香港政府各個部門，英語會被普通話所代替，滿街是與黑社會勾結的解放軍，外商會因不公平待遇而紛紛撤走，人民幣將會取代美元與港元掛鉤。」該期雜誌封面上寫著4個大字「香港已死」。報道一出，轟動世界。
12年之後，即是2007年，《財富》雜誌同行美國《時代》雜誌都發文，否定「香港已死」的論斷。那期《時代》雜誌有一個25頁篇幅的專題報道香港回歸10年，標題是「晴天，有雲——香港的未來」。文章提到《財富》雜誌的評論，「本刊的姊妹雜誌《財富》曾糟糕而錯誤地預測，香港回歸中國會導致其毀滅，但現在的香港比過去任何時候都更具活力」。
可惜的是，《財富》雜誌文章的作者克拉爾2006年因心臟病發在紐約家中去世，終年71歲。如果他還活著，就可以見證香港走過一個又一個的低谷，一次又一次地浴火重生。
最近香港好事連連，在奧運會奪得歷史性的兩金，19歲的大熊貓盈盈高齡產子，在等於人類57歲的年紀誕下龍鳳胎。有人說香港有運，總能否極泰來。但運程有高低起伏，不能解釋一切，而是香港有特殊的成功因素。
一，獨特的地理位置。香港處於南中國珠江口的邊緣，是一個天然的深水良港，這個位置亦造就香港成為航空樞紐，是中國和西方交匯的焦點。
環顧世界，成功的大城市莫不處於重要的海岸邊，背靠國家面向世界，成為對外聯通的樞紐。香港就憑藉這個獨特的地理位置，成為風水寶地。
二，良好的制度。一國兩制是香港未來能夠長保成功的鎖鑰。香港既有兩制之便，和內地的制度不同。中國過去40年經濟崛起，北、上、廣、深等超大城市急速冒起，這4大城市人口上早已超越香港，經濟規模亦逐步爬頭。香港的制度如果和內地一樣，香港相對於這些內地大城市就毫無優勢，香港維持兩制的獨特性，恰好是國家對外接軌的不二之選。
不過，我們亦不能單看兩制，而不看一國。一國是香港平安的堅強後盾，泰國首富曾經和我講，在上世紀50年代他還是年輕時已來到香港，當時覺得香港遠較曼谷落後。但是回歸之後20年重臨，香港已經遠超曼谷。他慨嘆曼谷照抄西方的民主制度，政治動盪，是發展不起來的關鍵原因。
香港過去都有政治動盪，但有國家作定海神針，在最關鍵的時候，幫香港撥亂反正，這個就是其他國家無法做到的事情。政治不穩，什麼也免談了。
三，香港人的拼搏精神。無論地理位置多獨特，體制怎樣有優勢，最後都要靠人民的努力。香港就是一個這麼小的地方，各種資源，極其匱乏，有的只是人，是努力拼搏的人、打不死的人，他們都相信，香港這麼小的地方，亦能有超凡成就。相信捱過逆境，就能到好運降臨。
特首李家超周日在大埔出席施政報告地區諮詢會時提到，很有投資遠見的人都說，誰賭香港長期輸的人，他都會先輸。
看好香港長遠前景，並不代表香港目前並無困難。美國暴力加息，利息高企，企業借貸難，投資氣氛淡，就是香港目前面對的最大困難。
過去的歷史證明，無論是1984年的前途談判、1989年的六四、1997年的回歸，到2019年的連番暴動，都觸發大量港人移居海外。但歷史不斷證明，香港人每一次都有辦法克服困難，所以不要賭香港玩完。
盧永雄
