特區政府公布《長遠房屋策略》新一份周年進度報告，推算未來十年總房屋需求為43.8萬個單位，因應將未來十年總房屋供應目標定於約44萬個單位。見到政府在淡市的時候，仍然放膽規劃、長線造地，就讓我想起十多年前的一個故事。
話說2000年科網股爆破，樓價開始下滑。2003年香港爆發沙士，成為推冧樓市的最後一根稻草。特區政府早在2002年11月已推出「孫九招」，暫停土地供應，全面停售居屋，政府興建和出售居屋的部門都要執笠。
到2008年美國爆發金融海嘯，大公司紛紛倒下，美國聯儲局推出驚天放水方式救市，到年底金融市場開始穩定下來，而內地亦都推出4萬億救巿。當時我就感覺到，香港買樓的氣氛開始熱烈起來，就和政府的高層提起，政府應該考慮重售居屋，但那位高層官員不以為然，認為香港最大的問題仍然是要恢復樓市的信心，他說一推居屋就怕樓巿會再次急跌。事後看來，當時拯救樓巿的做法矯枉過正，全面停止土地房屋供應，加上美國減息加上量化寛鬆，造就了樓市十年大升浪，浪潮到來，豬到飛上天空了。
美聯儲局主席伯南克當時將利率減至零之後，有中央銀行家分析，聯儲局一有機會要開始加息，至少將利息加至1厘樓上，這等如儲子彈，萬一經濟再急速轉壞的時候，還有子彈可以打出去，還可以再減息。
特區政府規劃房屋策略，亦都應該有同一個思維。香港地少人多，未來亦都有龐大的發展需求，長線對土地的需要龐大，在巿差的時候可以停止賣地，但不應該停止造地，造地就等於儲蓄彈藥，在有需要的時候就可以打出來。
最近有意見認為，政府應該要小心土地和房屋供應過量。對未來房屋土地供應過多的擔憂，主要有兩方面：
第一，推冧樓市。政府可以造地而不推地，政府可以建樓而不賣樓，這樣對樓巿的影響相當有限。
第二，影響公共財政。的而且確，造地不賣有財政壓力，但考慮香港的造地成本，究竟是會越來越平，還是越來越貴？今天不造地，明天要造的時候可能就更貴。至於財政缺口，可以考慮用發債等方法來支持。
建議政府小心土地供應過量雖然是善意的提醒，但汲取當年「孫九招」的教訓，政府矯枉不能過正，可以放慢出售土地，但不應該停止造地。
再看這一次政府的《長遠房屋策略》進度報告，政府提出長遠房策的3個優化方向，包括第一，持續以供應主導和靈活變通的原則，提升房屋供應；第二，完善置業階梯，促進青年置業；第三，確保善用公屋資源，鼓勵公屋租戶向上流。
其中靈活變通就是要維持造地，但要因應市場來調節供應。而促進青年置業和鼓勵公屋租戶向上流，都需要提供居屋這一種公營的、價錢較平的出售房屋。結論是政府為長遠房屋供應規劃，在造地方面不可停手。
盧永雄
日本選舉結束，執政自民黨慘敗。自民黨只獲得191個議席，不但較選舉前的256席大幅減少65席，亦較預期減50席多。自民黨的得票，即使加上聯合執政的公明黨24席，仍然未夠過半數的233席，意味著自民黨首相石破茂要再尋求盟友，例如和擁有28席的國民民主黨結盟，才有機會組織成一個少數派政府。
其實今年9月自民黨首相岸田文雄下台，就是自民黨的救亡行動，希望選出新黨魁石破茂出任新首相，改頭換面，解散國會重新大選，期望挽回頹勢。但結果天不從人願，自民黨仍然慘敗。
自民黨大敗有兩個原因，黑金加通脹。
第一，黑金。自民黨自2012年獲得超過半數國會議席上台之後，至今已12年，民眾對自民黨一度寄予厚望，希望能帶來改革，重振日本經濟。而當時的自民黨黨魁安倍晉三亦裝腔作勢，提出所謂「三支箭」經濟改革，包括大規模量化寬鬆、大量擴大財政支出和催谷民間投資，一度亦造成一個虛假繁榮的局面。
不過，自民黨的派閥政治黑幕，在這種虛假成功的亢奮狀態之下完全發作，連番爆出黑金的醜聞，最嚴重的是2023年披露出來的「吃回扣」事件。自民黨最大派閥「安倍派」向所屬議員下達銷售指標，要求他們出售政治籌款派對門券。如果超過銷售指標，多出的資金就會返還給議員，成為他們的額外收入。包括前內閣官房長官松野博一在內的多名議員5年間領取「回扣黑金」超過1000萬日元。最近5年，「安倍派」收取秘密返還的黑金超過10億日元。消息一出，民眾對自民黨大失所望，即使「安倍派」被逼解散，仍然未能夠挽回自民黨的頹勢。
第二，通脹。近年美國大力吹噓日本經濟，這是自2018年美國對中國發動貿易戰以來，一個「抬日本、踩中國」的策略。美國經常鼓吹中國經濟崩潰，指中國會走上日本經濟衰退30多年的舊路；反過來就唱好日本，指日本已從30多年的衰退中復蘇過來。
但日本的復甦只是假象，通脹重臨卻是真相。說安倍經濟學令日本經濟復甦，但自2012年安倍上台後到如今，日本經濟除了在2020年疫情期間暴跌狂彈之外，其餘日子較好時也只是有百分之一點多的GDP增長，到2022年開始GDP更時正時負，以今年為例，日本政府已經調低2024財年的GDP增長預測，由一月時候預計增長1.3%，下調為增長0.9%。日本在大力放水之下，經濟增長被通脹大幅蠶食。
而美國說到中國的經濟很壞，但中國今年頭三季仍有4.8%的增長，全年仍朝向增長5%的方向努力。
日本經濟的真正問題是物價快速上漲，安倍經濟學有意催谷通脹，但通脹巨獸易請難送。
日本的通脹第一波由安倍「三支箭」觸發，但到2016年通脹又很快變回負數。第二波通脹由2022年的俄烏戰爭引發，日本在七大工業國陣營內，跟隨美國制裁俄羅斯能源。美國對俄制裁令到全球能源價格飆升，美國自己作為一個石油淨出口國，都要遭受通脹之苦，在2022年6月通脹升到9.1%的高峰，美國聯儲局早在同年3月已開始加息對抗通脹。日本作為一個無能源的島國，大量依賴進口化石能源，單是能源一項已經大幅推升通脹。日本通脹在2023年1月升上4.3%的高位，雖然高位遠比美國低，但日本的通脹十分頑固，回落得很慢。
美國之後兩年多暴力加息超過5厘，令通脹急回至今年9月的2.4%。而日本今年9月的通脹比美國還要高，有2.5%。受慣通脹的美國人如今都覺得高物價難捱，30多年未捱過通脹的日本人，怎樣頂得順高通脹？加上美元匯價大升，日圓匯價暴跌，入口貨價格更貴，日本老百姓的生活很難捱。
早前已經傳出消息，由於出外用餐的費用不斷上升，不少的日本打工仔已經開始一星期有兩日中午不吃飯，直接省上兩餐的開支，減少負擔。物價上升令到人民深受其苦，而所謂經濟繁榮，只是在股票上升方面上表現出來，不買股票的打工仔，只會受苦不會受益。這和美國的情況相當類似，經濟增長的收益，只是掌握在少數大財團和有投資股票的人手上，大多數市民眼白白看著經濟增長，但自己的收入增長追不上物價，生活苦不堪言。
美國人以投票給民粹總統作為出路，日本暫時未出現特朗普那樣的民粹政客，但選民仍然以投票給對手來懲罰自民黨政客。
簡單總結，日本緊跟美國的路線，在經濟上印鈔放水，在政治上制裁俄羅斯、對抗中國，換來經濟繁榮的假象。結果自民黨竹籃打水一場空，緊跟美國，看來沒有什麼好下場。
盧永雄
