滴水不漏好難 法律追究不易

作者：李法言

大台受歡迎節目「東張西望」，最近添加一個叫「滴水不漏」的環節，原因是很多大廈有漏水投訴，在經由節目報道後，都得到關注改善。

事實上，單位漏水問題造成對住戶煩擾，司空見慣，加上香港樓宇密度高，多層大廈林立，日久失修，容易出現樓上浴室滴水，或隔壁牆滲水問題，這些滋擾（Nuisance)演變成侵權（Tort )。

但在民事侵權法，因滋擾的索償，必須基於過失，而在Rylands v Fletcher（1868）一案中，大法官更為此定下原則。案件源起於騷擾，但經歷多年演變，對危險物質漏出的責任，已續漸演變成另一個截然不同的過失原則。隨著Cambridge Water 一案，已經發展成一套更清晰的普通法原則，這原則被視為騷擾法的伸延。至Tranco v Stockport Metropolitan BC（2003）一案，上議院確立這條奉行了 150 多年的法律原則為金科玉律，不能拋棄。

在Rylands v Fletcher （1868)一案中，被告人聘用獨立承包商，建造一個水塘貯水，以供應給他的磨坊使用。水塘是建造在一個已荒廢的煤礦場通道上方，由於水的壓力太大，造成通道塌下，溢出的水流向原告人的煤礦場，造成水浸。被告人並無疏忽，事情也不構成私人騷擾的基礎，因31為被告人已採取合理及慎慎態度，並僱用合資格及有經驗的獨立承包商，去興建水塘。

法官Blackurn指出，被告人是為了他個人的目的、收集及保留在他的土地上任何東西，而這些東西如果溢出很可能造成傷害，則此人須為保留這些東西而自承風險。這個原則得到上議院的支持。

上議院在判决Rylands v Fletcher 的上訴時，除支持原審法官判決外，還附加一項條件限制，就是被告人將土地用作「非自然用途」（ Non-natural use）。

何謂「非自然用途」，在 Rylands v Fletcher 案中，被告人在他的土地上收集水，並將之貯存及保留在水塘內，被告人明顯把一些東西非自然留在在他的土地上；如果一些東西在土地上自然產生、溢出而做成損害，被告沒有責任。必須謹記，收集及貯留的東西是會溢出的物品（如在上述案件中，貯留的水就是溢出的水。）

另一宗案例Miles v Forest Rock Granite (Leicestershire) Ltd (1918) ，被告人收集及貯存爆炸品，在他的土地，以供石礦所需。爆炸時引起石礦的石頭，飛出石礦場外的土地。

Richards v Lothian (1913 ) 案的裁決中，大法官 Lord Moulton認為，如果水由水管中漏出來不能算是「土地不自然的使用」。土地不自然的使用「涉及一些會增加別人危險的用途，不是土地一般的用途」──這定義得到上議院在 Read v Lyons & Co Ltd（1947）所肯定。大法官 Porter 加以引伸：「甚麼是危險或不自然使用，將依不同環境、不同時代與人類不同的習慣去評估。」

在香港，如果樓上浴室漏水或隔鄰屋牆壁滲水，可以根據《業主共同財產條例》或相關的大廈公契向漏水單位索取賠償。具體的法律依據包括：

1. 《公契條款》：檢查大廈公契中有關業主責任及維修的條款，通常會明確規定業主對其單位內的設施負有責任，包括防止漏水的責任。

2.《建築物管理條例》該條例規定了業主對共同財產的維護責任，並可依此要求賠償。

3.《侵權法》：若漏水行為構成對鄰居財產的侵害，可以根據侵權法提出索償。

但一般而言，漏水涉及的損害較少，打官司的成本較大，所以最佳處理方法，還是透過管理處或直接和涉事的單位磋商，希望可以直接解決漏水問題。

法律ABC

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作者：李法言

上周三在葵涌廣場發生二手書店男職員與警員爭執事件，該名男店員涉嫌「公眾地方行為不檢」及「襲警」被捕。

當日一名22歲、有香港身份證的巴基斯坦裔二手書店職員，因「搶客」問題，與隔鄰鋪的店員發生爭執，期間警員接報到場處理，但該男子情緒激動，不斷向警員挑釁，大聲以流利廣東話吆喝：「我喺香港市民嚟㗎，喺香港出世…你著制服唔係大X晒㗎…我話你九唔X搭八呀」，又指警員是「毅進仔」，引起市民圍觀，更有個別人士企圖參與挑釁警察。

涉嫌男子在葵涌廣場和警方衝突。

根據公安條例第17B條訂明，任何人在公眾地方作出喧嘩或擾亂秩序的行為，或使用恐嚇性、辱罵性或侮辱性的言詞，意圖激使他人破壞社會安寧，或其上述行為相當可能會導致社會安寧破壞，即屬犯罪，一經定罪，可處罰款5,000元及監禁12個月。

例如警察在公眾地方截停一些市民作出截停及搜查（stop and search)時，被截查的人士態度並不合作，並作出一些恐嚇性侮辱性的 言詞，令到有市民途人圍觀，因而有市民被此等行為煽動到情緒喧嘩而辱罵執法人員，社會秩序安寧可能因此受到破壞。又或許圍觀市民因應被截停人士的言詞行為，被煽動而針對執法人員作出一些行為或言語，令到社會安寧受破壞。一般執法人員可向作出破壞社會安寧人士發出口頭警告，如果無效，執法人員恐防社會安寧會進一步受到破壞，會拘捕破壞社會安寧人士。

就如去年5月30日有5人在西九龍裁判法院範圍內，涉嫌「在公眾地方行為不檢」而被捕。被捕的包括余偉彬、曾健成、陳寶瑩、黃浩銘及周嘉發。 3名男子和1名女子涉嫌未按照指示進入法院，並作出擾亂公眾秩序的行為。警員上前維持秩序，多次勸喻他們按指示進入法院，並作出口頭警告，不過4人均未有理會及不斷叫囂。警方拘捕該3名男子和1名女子，另外警員在法院範圍內截查1名男子，期間該男子叫囂及拒絕合作，於是向他作出多次口頭警告不果後，將該名32歲男子拘捕。心心明顯地這都是觸及公眾地方行為不檢法律上所規定的元素。

2023年10月53歲女總督察於休班期間，疑醉酒後在香港中文大學醫院涉行為不檢，遭票控一項「醉酒時在公眾地方行為不檢」罪（STS1358/2024）。裁判官覃有方認為，被告案發時情緒不穩、不斷抗拒與警員合作，包括挑釁性重覆警察術語、其在病房引起騷動，裁定她罪名成立。

辯方求情強調被告案發時是市民，法庭應一視同仁。覃官聞言直斥，一個警員休班與否，身分都是警員，任何時候都必須遵守秩序，反問「一個不遵守秩序的警員，又如何叫他人不要破壞秩序？」覃官認為被告辜負公眾期望、破壞警隊聲譽，判囚15天，但考慮她為警隊服務30年，判處緩刑兩年，可見法院在維維護公眾安寧方面，絕不會有任何姑息。

由多宗案件可見，在公共場所鬧事，抗拒和警方合作，有可能干犯公眾地方行為不檢罪名。