滴水不漏好難 法律追究不易

作者：李法言

大台受歡迎節目「東張西望」，最近添加一個叫「滴水不漏」的環節，原因是很多大廈有漏水投訴，在經由節目報道後，都得到關注改善。

事實上，單位漏水問題造成對住戶煩擾，司空見慣，加上香港樓宇密度高，多層大廈林立，日久失修，容易出現樓上浴室滴水，或隔壁牆滲水問題，這些滋擾（Nuisance)演變成侵權（Tort )。

但在民事侵權法，因滋擾的索償，必須基於過失，而在Rylands v Fletcher（1868）一案中，大法官更為此定下原則。案件源起於騷擾，但經歷多年演變，對危險物質漏出的責任，已續漸演變成另一個截然不同的過失原則。隨著Cambridge Water 一案，已經發展成一套更清晰的普通法原則，這原則被視為騷擾法的伸延。至Tranco v Stockport Metropolitan BC（2003）一案，上議院確立這條奉行了 150 多年的法律原則為金科玉律，不能拋棄。

在Rylands v Fletcher （1868)一案中，被告人聘用獨立承包商，建造一個水塘貯水，以供應給他的磨坊使用。水塘是建造在一個已荒廢的煤礦場通道上方，由於水的壓力太大，造成通道塌下，溢出的水流向原告人的煤礦場，造成水浸。被告人並無疏忽，事情也不構成私人騷擾的基礎，因31為被告人已採取合理及慎慎態度，並僱用合資格及有經驗的獨立承包商，去興建水塘。

法官Blackurn指出，被告人是為了他個人的目的、收集及保留在他的土地上任何東西，而這些東西如果溢出很可能造成傷害，則此人須為保留這些東西而自承風險。這個原則得到上議院的支持。

上議院在判决Rylands v Fletcher 的上訴時，除支持原審法官判決外，還附加一項條件限制，就是被告人將土地用作「非自然用途」（ Non-natural use）。

何謂「非自然用途」，在 Rylands v Fletcher 案中，被告人在他的土地上收集水，並將之貯存及保留在水塘內，被告人明顯把一些東西非自然留在在他的土地上；如果一些東西在土地上自然產生、溢出而做成損害，被告沒有責任。必須謹記，收集及貯留的東西是會溢出的物品（如在上述案件中，貯留的水就是溢出的水。）

另一宗案例Miles v Forest Rock Granite (Leicestershire) Ltd (1918) ，被告人收集及貯存爆炸品，在他的土地，以供石礦所需。爆炸時引起石礦的石頭，飛出石礦場外的土地。

Richards v Lothian (1913 ) 案的裁決中，大法官 Lord Moulton認為，如果水由水管中漏出來不能算是「土地不自然的使用」。土地不自然的使用「涉及一些會增加別人危險的用途，不是土地一般的用途」──這定義得到上議院在 Read v Lyons & Co Ltd（1947）所肯定。大法官 Porter 加以引伸：「甚麼是危險或不自然使用，將依不同環境、不同時代與人類不同的習慣去評估。」

在香港，如果樓上浴室漏水或隔鄰屋牆壁滲水，可以根據《業主共同財產條例》或相關的大廈公契向漏水單位索取賠償。具體的法律依據包括：

1. 《公契條款》：檢查大廈公契中有關業主責任及維修的條款，通常會明確規定業主對其單位內的設施負有責任，包括防止漏水的責任。

2.《建築物管理條例》該條例規定了業主對共同財產的維護責任，並可依此要求賠償。

3.《侵權法》：若漏水行為構成對鄰居財產的侵害，可以根據侵權法提出索償。

但一般而言，漏水涉及的損害較少，打官司的成本較大，所以最佳處理方法，還是透過管理處或直接和涉事的單位磋商，希望可以直接解決漏水問題。

法律ABC

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作者:李法言

警方終於就兩年前爆煲的虛擬資產交易平台JPEX涉嫌詐騙案，正式向16名被捕人士落案起訴，是香港首次起訴如此大型的虛擬資產騙案。

此案其中一個特點，是涉及被騙款項多達16億港元，目前警方凍結相關款項約2億多元。另一特點是涉案人數眾多，按警方所公布的數字，已拘捕80人（當中有16人已被正式起訴），凸顯案件的嚴重以及複雜性，因為追查虚擬資產及相關犯罪資金的流向相當困難，令搜證及檢控時間變得非常漫長。

案中其中一個被告是名人林作，他是16位被警方商罪科落案起訴的被告人之一，但16人的控罪其實不盡相同，其中林作被控在2023年4月1日才生效的「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產」罪，此罪行是2022年才在立法會通過的新法例訂立的罪名，一經定罪最高刑罰為監禁7年及罰款100萬元。不過林作同時被控欺詐罪、洗黑錢等多宗罪行，那些罪名如入罪最高刑罰高達14年，遠高於「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產」一罪，因此、案件須由由區域法院移送至高等法院審理。雖然欺詐罪或串謀詐騙罪的最高刑罰為14年，但法官一般會按不同情況考慮量刑，例如涉及的金額、受害人損失程度、受害人數量以及對整體社會的影響等因素。過往干犯欺詐或串謀詐騙罪的案例，被判超過7年的情況極為罕見。

這宗以投資虛擬貨幣詐騙案，可追溯至JPEX在2020年初成立，利用大量廣告，網紅KOL等宣傳，標榜低風險高回報，誘使市民投資虛擬貨幣。證監會在 2022年接獲投訴發警告聲明後，JPEX將提取加密貨幣的手續費提高，有用戶無法提款，JPEX涉嫌將客戶的資產轉走，並透過大量加密貨幣錢包進行清洗。由於JPEX一直沒有公司或個人承認是它的真正主事人，警方向大量受害投資者錄取口供，分析大量文件，對大量電子設備進行檢測分析，查找幕後主腦，並確定各涉案人士角色。警方也首次引用首次引用《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》中，第53ZRG條「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產的罪行」作出檢控。

立法會於2022年12月通過 《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集（修訂）條例草案》，以加強香港的打擊洗錢及恐怖分子資金籌集制度，並就虛擬資產活動制訂整全而平衡的監管框架以保障投資者，從而鞏固香港的國際金融中心地位。該條例在2023年第二季分階段生效。

根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》第5B部份「關於規管涉及虛擬資產的活動」，當中第53ZRG條欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產的罪行規定，任何人為誘使另一人訂立旨在取得、處置、認購或包銷任何虛擬資產的協議，而作出任何欺詐的失實陳述或罔顧實情的失實陳述，即屬犯罪，一經循公訴程序定罪，可處罰款100萬元及監禁7年；或一經循簡易程序定罪，可處第6級罰款（10萬元）及監禁6個月。

本案的關是涉案人有無作出「欺詐的失實陳述或罔顧實情的失實陳述」，誘使他人投資虛擬資產。

有關條例涉及的欺詐（Fraud)罪行，在香港是一種嚴重的刑事罪行，欺詐的定義是指故意欺騙他人以非法獲取利益或使他人蒙受損失。

而欺詐包括下列原素：
1.欺詐性的犯罪行為：例如虛假陳述、隱瞞事實或偽造文件。
2.犯罪意圖：行為人故意使他人受損或自己獲利。
3.實際後果：導致受害人蒙受損失或行為人獲得利益。

JPEX涉嫌欺詐案涉及的金額龐大，受害人眾多，更涉及全新的虛擬資產詐騙活動，令案件審訊倍受關注。