2025施政報告｜居屋綠白表比例調整至「五五」白居二新增1000名額 一半撥予40歲以下青年

行政長官李家超在最新一份《施政報告》中，公布一系列豐富置業階梯的房屋新措施，以應對公營房屋供應顯著增加的趨勢。重點包括將居屋的綠白表申請者配額比例由現時的40:60，大幅調整至50:50；同時，「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的配額亦由下一期起增加1000個至總數7000個，以協助更多市民置業安居。

居屋。 巴士的報記者攝

在公營房屋供應量比本屆政府上任時的五年期預測增加約五成的基礎上，政府決定調整綠白表比例至各佔一半。此舉旨在協助更多現有公屋租戶透過綠表置業，由租客變為業主，同時可騰出其原有的公屋單位，加快公屋流轉，讓輪候冊上的申請者能更快上樓，達致「一舉兩得」之效。

豐富置業階梯

下一期「白居二」計劃配額將增至7000個

為回應白表人士在二手市場置業的需求，下一期「白居二」計劃配額將增至7000個。新增的1000個配額中，將有一半（即500個）撥予40歲以下的青年家庭及一人申請者，以支持年輕一代的置業夢想。為確保配額能盡用，房委會未來發出的批准信數目將適度多於實際配額，以應對部分中籤者最終放棄購買的情況。

施政報告公布一系列豐富置業階梯的房屋新措施。 資料圖片

此外，《施政報告》亦提出多項優化措施，包括：

提升大單位比例：增加居屋和綠置居中面積較大單位的供應，以滿足家庭需要。

放寬轉讓限制：新出售的居屋及綠置居單位，轉讓限制年期將由15年縮短至10年，以鼓勵居民上進及促進單位流轉。

長者樓換樓計劃及出租先導計劃

長者樓換樓計劃：推出資助出售單位「長者業主樓換樓計劃」，允許年滿60歲並擁有單位十年或以上的業主，在第二市場免補地價出售現有單位後，購買一個較小或較偏遠的單位，從而套現作生活費，並騰出市區或較大單位予有需要家庭。

房委會。巴士的報記者攝

出租先導計劃：房委會及房協將推出3000個名額的先導計劃，容許擁有資助出售單位十年或以上的業主，在繳付准許費後，將其未補價單位出租予合資格的白表申請者。

豐富置業階梯

二手居屋市場在2026年首季與整體大市同受惠於「小陽春」市況，成交表現不俗。儘管季內有農曆新年的淡市，交投未能超越去年第四季的高峰，但登記量仍穩守逾千五宗水平，寫下近七個季度的次多水平。然而，隨著「居屋2025」於4月30日起正式接受申請，市場焦點轉向新一輪折扣率吸引的綠白表名額，二手居屋的交投在未來兩個月恐要暫時靠邊站。

土地註冊處數字顯示，2026年首季全港共錄得1,562宗二手居屋買賣登記（涵蓋居屋第二市場及自由市場），較前季微跌約3%；成交總值約63.22億元，按季跌幅僅約1%。值得注意的是，首季平均每宗成交價攀升至約404.7萬元，較前季升2.7%，不僅重新站穩「四字頭」，更創下近九個季度的新高。

均價上升反映兩大現象：其一是優質盤源經過連季消耗後，業主叫價心態轉趨強硬；再者是市場購買力向優質物業傾斜，特別是港島區高價物業及大單位成交佔比增加，拉動整體成交均價。

另一方面，分區數據顯示，港島區成為首季表現最強韌的地區，逆市錄得189宗登記，按季大升達28%。反觀九龍及新界區均出現回落，分別下跌8%及6%。

按屋苑表現方面，粉嶺山麗苑繼續成為市場熱點，首季錄得33宗買賣，蟬聯成交榜首，成交總值約0.85億元。長沙灣凱樂苑及屯門兆康苑則分別以28宗登記並列亞軍。兆康苑表現尤為亮眼，量價齊升逾一成，顯示新界區老牌大型屋苑在剛需支撐下，仍能吸引市場購買力。

新一輪「居屋2025」、「白居二2025」以及新一批「綠置居」已於2026年4月30日正式開始接受申請。由於今次推售的多個項目選址優越，加上定價機制考慮了市民負擔能力，預計將吸走市場大部分準買家的目光與資金。

雖然目前外圍環境受中東戰事及能源價格波動影響，但本港樓市整體基調尚算穩健。不過，「居屋2025」這頭「大象」登場，勢必對二手居屋市場產生明顯的「抽水效應」。

展望次季，在大量潛在買家轉向申購新居屋及綠置居之下，二手居屋市場的購買力將被大幅攤薄。預期第二季的二手居屋走勢難以維持首季的強勁表現，甚至可能出現急劇回調。筆者預測，全季登記宗數有機會回落至1,000至1,100宗水平，按季跌幅恐逾三成，季內二手居屋業主或需面對較長的去貨期或需擴大議價空間以作應對。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮