居屋2025起動 二手恐靠邊站

二手居屋市場在2026年首季與整體大市同受惠於「小陽春」市況，成交表現不俗。儘管季內有農曆新年的淡市，交投未能超越去年第四季的高峰，但登記量仍穩守逾千五宗水平，寫下近七個季度的次多水平。然而，隨著「居屋2025」於4月30日起正式接受申請，市場焦點轉向新一輪折扣率吸引的綠白表名額，二手居屋的交投在未來兩個月恐要暫時靠邊站。

土地註冊處數字顯示，2026年首季全港共錄得1,562宗二手居屋買賣登記（涵蓋居屋第二市場及自由市場），較前季微跌約3%；成交總值約63.22億元，按季跌幅僅約1%。值得注意的是，首季平均每宗成交價攀升至約404.7萬元，較前季升2.7%，不僅重新站穩「四字頭」，更創下近九個季度的新高。

均價上升反映兩大現象：其一是優質盤源經過連季消耗後，業主叫價心態轉趨強硬；再者是市場購買力向優質物業傾斜，特別是港島區高價物業及大單位成交佔比增加，拉動整體成交均價。

另一方面，分區數據顯示，港島區成為首季表現最強韌的地區，逆市錄得189宗登記，按季大升達28%。反觀九龍及新界區均出現回落，分別下跌8%及6%。

按屋苑表現方面，粉嶺山麗苑繼續成為市場熱點，首季錄得33宗買賣，蟬聯成交榜首，成交總值約0.85億元。長沙灣凱樂苑及屯門兆康苑則分別以28宗登記並列亞軍。兆康苑表現尤為亮眼，量價齊升逾一成，顯示新界區老牌大型屋苑在剛需支撐下，仍能吸引市場購買力。

新一輪「居屋2025」、「白居二2025」以及新一批「綠置居」已於2026年4月30日正式開始接受申請。由於今次推售的多個項目選址優越，加上定價機制考慮了市民負擔能力，預計將吸走市場大部分準買家的目光與資金。

雖然目前外圍環境受中東戰事及能源價格波動影響，但本港樓市整體基調尚算穩健。不過，「居屋2025」這頭「大象」登場，勢必對二手居屋市場產生明顯的「抽水效應」。

展望次季，在大量潛在買家轉向申購新居屋及綠置居之下，二手居屋市場的購買力將被大幅攤薄。預期第二季的二手居屋走勢難以維持首季的強勁表現，甚至可能出現急劇回調。筆者預測，全季登記宗數有機會回落至1,000至1,100宗水平，按季跌幅恐逾三成，季內二手居屋業主或需面對較長的去貨期或需擴大議價空間以作應對。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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樓市在2026年首季表現突出，縱然環球局勢受美伊緊張關係陰霾籠罩，但本地樓市在「新春長假」過後，壓抑已久的購買力如決堤般釋放。買家普遍抱持「早買早享受、遲買貴幾球」的積極心理，令二手市場湧現一股比傳統「小陽春」更熾熱的入市潮。

三月數據亮點：跑贏大市的領頭羊
根據本行追蹤觀察的全港18大新晉屋苑，2026年3月份表現極其亮眼，共錄得345宗二手買賣登記，較2月份的244宗大增約41%。若按年對比，升幅更達驚人的1.3倍。值得留意的是，同期整體二手私宅市場的按月及按年升幅分別僅為19%及58%，反映新晉屋苑的吸金力遠超大市。這項數據創下自2003年有紀錄以來的單月新高，更打破了2024年樓市「撤辣」初期的歷史紀錄。

首季回顧：質素溢價支撐表現
檢視2026年首季，18大新晉屋苑累計錄得799宗登記，較去年第四季增長27%，按年同期則錄得1.1倍的強勁增幅。相較整體市場按季14%及按年同期62%的漲幅，新晉屋苑顯然更受資金追捧。這現象印證了現代買家對於低樓齡、豪華會所及現代化管理的追求，並願意為物業品質支付更高的溢價。

在分區表現上，3月份呈現「兩升一跌」的格局，其中以新界區表現最為凌厲，8個追蹤屋苑錄得103宗登記，按月激增九成；九龍區是成交主戰場，錄得208宗登記，按月升約34%；而港島區則相對沉靜，錄得34宗登記，微跌3%。

展望次季：短暫盤整後冀二次爆發
雖然4月份受一手新盤連發影響，部分二手購買力被分流，預計單月成交可能回落至300宗水平，但筆者對第二季整體走勢依然樂觀。首先，首季「價量齊升」產生的財富效應帶動了換樓鏈，隨著不少業主物業估值回升，激活了換樓動力，不少從舊物業賺錢離場的買家，正將資金轉投設施更先進的新晉屋苑，形成良性循環。

其次，政府的人才引進計劃在2026年進入「收成期」。這批具備高購買力的「新香港人」，置業偏好與本地傳統買家有所不同，他們更傾向選擇樓齡新的現代屋苑，令這類物業不論在租金回報或增值潛力上，均被看高一線。最後，供應缺口亦有力支撐樓價，雖然一手供應持續，但核心地段且配套成熟的新晉二手盤源正被快速消化。預計當一手熱潮稍退，購買力回流二手市場時，盤源短缺將進一步推高成交價。

總括而言，新晉屋苑已成為目前樓市的「領頭羊」。儘管短期仍面對新盤競爭，但在剛性需求及改善型需求雙重支撐下，第二季表現有望持續走高，全年樓量預計將呈現「穩中帶升」的格局，投資者及自用買家均宜抓緊入市時機。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮