新晉屋苑首季跑贏 次季續看俏

樓市在2026年首季表現突出，縱然環球局勢受美伊緊張關係陰霾籠罩，但本地樓市在「新春長假」過後，壓抑已久的購買力如決堤般釋放。買家普遍抱持「早買早享受、遲買貴幾球」的積極心理，令二手市場湧現一股比傳統「小陽春」更熾熱的入市潮。

三月數據亮點：跑贏大市的領頭羊
根據本行追蹤觀察的全港18大新晉屋苑，2026年3月份表現極其亮眼，共錄得345宗二手買賣登記，較2月份的244宗大增約41%。若按年對比，升幅更達驚人的1.3倍。值得留意的是，同期整體二手私宅市場的按月及按年升幅分別僅為19%及58%，反映新晉屋苑的吸金力遠超大市。這項數據創下自2003年有紀錄以來的單月新高，更打破了2024年樓市「撤辣」初期的歷史紀錄。

首季回顧：質素溢價支撐表現
檢視2026年首季，18大新晉屋苑累計錄得799宗登記，較去年第四季增長27%，按年同期則錄得1.1倍的強勁增幅。相較整體市場按季14%及按年同期62%的漲幅，新晉屋苑顯然更受資金追捧。這現象印證了現代買家對於低樓齡、豪華會所及現代化管理的追求，並願意為物業品質支付更高的溢價。

在分區表現上，3月份呈現「兩升一跌」的格局，其中以新界區表現最為凌厲，8個追蹤屋苑錄得103宗登記，按月激增九成；九龍區是成交主戰場，錄得208宗登記，按月升約34%；而港島區則相對沉靜，錄得34宗登記，微跌3%。

展望次季：短暫盤整後冀二次爆發
雖然4月份受一手新盤連發影響，部分二手購買力被分流，預計單月成交可能回落至300宗水平，但筆者對第二季整體走勢依然樂觀。首先，首季「價量齊升」產生的財富效應帶動了換樓鏈，隨著不少業主物業估值回升，激活了換樓動力，不少從舊物業賺錢離場的買家，正將資金轉投設施更先進的新晉屋苑，形成良性循環。

其次，政府的人才引進計劃在2026年進入「收成期」。這批具備高購買力的「新香港人」，置業偏好與本地傳統買家有所不同，他們更傾向選擇樓齡新的現代屋苑，令這類物業不論在租金回報或增值潛力上，均被看高一線。最後，供應缺口亦有力支撐樓價，雖然一手供應持續，但核心地段且配套成熟的新晉二手盤源正被快速消化。預計當一手熱潮稍退，購買力回流二手市場時，盤源短缺將進一步推高成交價。

總括而言，新晉屋苑已成為目前樓市的「領頭羊」。儘管短期仍面對新盤競爭，但在剛性需求及改善型需求雙重支撐下，第二季表現有望持續走高，全年樓量預計將呈現「穩中帶升」的格局，投資者及自用買家均宜抓緊入市時機。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港一手私人住宅市場在2026年開局之際，展現出驚人的爆發力。儘管首季傳統上屬地產淡季，但市場交出的成績單卻異常亮眼，成交金額更是打破歷史枷鎖，創下有紀錄以來的首季最高紀錄，反映出市場底氣極強，買家入市步伐遠比預期積極。

數據解析：價量齊升的背後

根據土地註冊處最新統計，今年首季全港一手私宅共錄得5,374宗買賣登記。雖然數據上較去年第四季微跌2%，但若與去年同期相比，漲幅則高達44.8%，更是自2005年以來、相隔22年後的同季新高。最震撼業界的是其「吸金」能力：首季登記總額飆升至642.84億元，除按年翻倍，更成功登頂歷史最旺首季。

分區走勢：新界區一枝獨秀

在地域分佈上，市場呈現「新界獨強、港九回軟」的格局。新界區憑藉多個大型項目的強勢推售，登記量由上季的2,012宗逆市大增33%至2,681宗，涉及金額達203億元。相對而言，九龍與港島區的登記量分別錄得17%及34%的跌幅，金額亦見調整。新界區佔了全港近半數的一手登記（約49.9%），在「十大熱賣榜」中更佔據了四席，成為支撐大市的定海神針。

焦點項目：SIERRA SEA與豪宅韌性

西貢「SIERRASEA」系列無疑是首季的焦點，其2B期與2A期合計吸納超過1,400宗登記，總涉資逾90億元，平均每宗造價約620萬港元，精準對接大眾換樓與上車的需求。

在高端市場方面，港島南岸「揚海」二期雖僅錄少量成交，但平均每宗涉資高達4,849萬元，凸顯豪宅板塊在資金尋求避險下，依然維持強勁的議價能力；另一邊廂，大埔「上然3期」則以500多萬元的入門門檻，持續吸引中產買家進場。

宏觀觀察：地緣干擾有限 內需主導大局

儘管中東局勢仍有暗湧，但觀察過去月餘的市場動向，戰火並未澆滅本港樓市的熱情。事實證明，本地樓市主要受內部剛需拉動：

經濟步入穩定期：就業市場穩定，增強市民長線投資信心。

新增人口紅利：新遷入人口帶來的剛性住屋需求，填補了市場購買力。

息率優勢：當前息率維持在相對合理的水平，為置業者提供了入市誘因。

展望：次季有望更上一層樓

站在現時的基石上，筆者對第二季的走勢持樂觀態度。預計每月若能維持約1,800至2,000宗的穩定登記水平，次季成交量有望上試6,000宗大關，按季再升約12%。

若此趨勢得以延續，上半年一手私宅總登記量將穩站1.1萬宗，不僅會創下自2020年以來7年的同期新高，更是期間首度突破萬宗門檻，為2026年上半年寫下一個氣勢磅礡的格局。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮