團結香港基金料未來10年23萬公屋樓齡踏入50年 倡未雨綢繆規劃重建

團結香港基金發表最新年度房屋趨勢導航報告，預計未來10年內有超過23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡，維修及改善工程開支亦會陸續上升，建議當局必須未雨綢繆，系統性地規劃和推動高齡屋邨的重建。

報告指出香港住宅市場正處於關鍵轉捩點。報告分析，私人住宅市場經歷調整周期後，已呈現「價量齊升」的復甦勢頭；而公營房屋供應則進入「策略性收成期」。面對公屋老化即將衍生的巨大挑戰，基金建議政府應系統性推動高齡公共屋邨的重建工作。

報告分析稱，私人住宅市場經歷調整周期後，已呈現「價量齊升」的復甦勢頭。資料圖片

私樓市場「價量齊升」 上車盤表現突出

報告指出，去年私人住宅市場中，以「上車盤」表現最為突出。面積40平方米以下單位的樓價上升4.1%，而售價在400萬元以下的單位，成交量按年上升近三成。這反映印花税門檻調低及全面「撤辣」等措施，有效釋放了市場的剛性需求並刺激了投資意欲。

隨著新樓落成量放緩和交投上升，市場的淨吸納量自2021年以來首次重返正數。同時，新盤貨尾量較高位回落了18%，庫存壓力得到紓緩。這些因素促使發展商改變銷售策略，由過往「以量為先」的減價促銷，轉向以利潤為本的定價方針，顯示供應失衡最嚴峻的時期已經過去。

私樓供應展望：未來十年年均落成量約1.7萬夥

展望未來，團結香港基金預計，由今年至2030年，私人住宅的年均落成量約為17100個單位。而在2031年至2035年的第二個五年期間，預計年均落成量將介乎13300至24800個單位。

需求方面，報告指香港人口在過去數年呈現V型反彈，外地人才和學生大量流入，為市場注入新動力。加上利率因素，都帶動市場需求逐步「轉租為買」，為樓市後市提供了穩固的基本支持。

公屋老化挑戰嚴峻 倡系統性重建

在公營房屋方面，報告肯定政府近年提速建屋步伐，在縮短輪候時間及提升居住質素等方面取得穩步進展。

然而，公共屋邨老齡化正帶來巨大挑戰。報告預計，未來10年內，房委會轄下將有超過23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡。隨著樓齡增長，每個單位的平均維修及改善工程開支亦會陸續上升。基金因此建議當局必須未雨綢繆，系統性地規劃和推動高齡屋邨的重建，以應對即將到來的維修壓力和提升居民生活環境。

市民輪候公屋人數眾多，加大資助出售房屋比例，有助鼓勵公屋居民騰出單位，及增加年青人置業選擇。

團結香港基金發表退休政策研究報告，揭示過去10年長居廣東的65歲或以上港人數目持續攀升，由7萬900人增加至11萬1600人，增幅接近六成。基金據此建議當局調整安老政策方向，由現行模式轉向「大灣區區域互補」，結合大灣區內地城市的優勢，共同建構互惠及可持續的區域安老生態系統。

內地安老院舍。資料圖片

為了解市民對跨境退休的實際需求，團結香港基金訪問超過1000名36歲或以上、有興趣在大灣區退休的香港市民。調查結果顯示，48%受訪者表示在使用大灣區專科醫療時遇到困難。而在有意到大灣區退休的50歲或以上受訪者當中，有60%人面對的主要挑戰是尋找合適的照護服務，反映醫療與照護兩大範疇均是跨境安老須正視的痛點。

「廣東院舍照顧服務計劃」安老院舍。粵港澳大灣區網站資料圖片

針對專科醫療可及性的問題，團結香港基金認為，政府可從受認可的大灣區內地私營服務供應商採購專科服務，涵蓋白內障手術、膝關節置換手術和診斷性影像檢查等項目。基金期望此舉能為有迫切治療需要、但未必能夠負擔本地私家醫療費用的長者，提供多一個選擇。

團結香港基金

在照護支援方面，團結香港基金又提議建立以香港為基地的「大灣區照護服務導航網絡」，與大灣區城市的機構建立夥伴關係，為退休人士提供固定聯絡點和支援，協助他們在跨境生活中獲得更清晰的指引與協助。