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大和解的崎嶇路

政事

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大和解的崎嶇路

2017年03月27日 18:29 最後更新:18:37

林鄭月娥當選特首,她在勝選宣言提到,上任後首要工作是修補撕裂及解開鬱結,團結大家向前。她又提到會馬上約晤立法會各黨派議員,並希望建立恒常溝通機制。她又說組織管治團隊要用人唯才,不論派別都會誠意邀請他們加入,似是想延攬泛民人士入閣。

這些說話有點似曾相識,林鄭走的是想和泛民「大和解」的路線,她真的如選前我估計那樣,她不是「CY2.0」,不是在政治上走較緊貼中央的強硬路線。她是「煲呔0.5」,想走一條拉攏泛民的「大和解」道路,但在客觀環境限制下,這條路比「煲呔曾」的時代更難行。

有人針對林鄭的民望,我覺得她競選起步甚遲,民望落後於曾俊華不足為奇,真正問題是她上任之後,能否逐步拉升民望。

我們可以回顧過去三個特首的民望,都是先高後低,煲呔曾更慘的是坐監收場。他們的高民望初上任歲月,各有前因。董伯伯是回歸第一任特首,香港第一次不再由英國人派來的港督治港,覺得非常新鮮,所以他初時的高民望是天賜的,其他人學不來。到董伯伯後期,在政治上因23條立法飽受泛民狙擊,在經濟民生上又因為沙士和樓價暴跌而民怨沸騰,民望急瀉。

到「煲呔曾」上台,經濟民生上是「行運醫生醫病尾」,在中央開放自由行支持下,香港經濟走出谷底。政治上就打出「大和解」的旗幟,民望水漲船高。到「煲呔曾」管治尾段,政治上未出大事,但樓價開始急上,再加上受到官商勾結的質疑,亦衰收尾。

CY在2012年選舉前經營了兩年,主要落區見基層,在經濟民生上主打「反地產霸權」牌。民望逐步超過對手唐唐,直至勝選。但CY上台亦背負僭建的原罪,加上政治上比較緊跟阿爺的路線,所以民望下滑。而他的「反地產霸權」歷史,就令部份商界不支持他,結果未夠支持票去再次參選。

回看過去的特首,他們搶奪民意支持的手法,主要是兩條路線,若不是在經濟上針對財團打擊霸權,就是在政治上親近泛民疏遠阿爺,這兩種手法有得亦有失,「反霸權」路線走得太深,就失卻財團選票,下屆難連選連任。「大和解」行得太過,就失卻阿爺的政治支持,下場可能更慘。做特首搶民望如走鋼線,走過一分,掉下來就粉身碎骨。

如果林鄭是走和「煲呔曾」類似的大和解路線,她面對的局限會比「煲呔曾」更多。第一,獨派和激進派興起,會大大約束泛民和新特首妥協的動機。泛民會怕再在特首拉線下,和阿爺在重大政治問題上達成協議,會成為下次選舉的硬傷,被激進派狙擊搶票。

第二,獨派和激進派興起亦令阿爺退卻空間有限。就以之前政府入稟DQ第二批四個議員為例,若政府想半途而廢放棄打官司,和泛民和解,阿爺會同意嗎? 在阿爺的眼中,放生獨派,他們不會收歛,還是不斷搶奪政府權力,最後不可收拾。

即使林鄭想做媒人,但雙方不想拍拖,最後也難成好事。當然,推動和解良好願望值得鼓勵,我也覺得香港政治吵鬧太多,愈來愈討厭。

盧永雄

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香港樓真是被買爆倉嗎?

2024年03月27日 19:35 最後更新:21:53

自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後,本地樓市回暖,成交增加,內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。

毫無疑問,撤辣後香港樓市的確回暖,成交增加。據中原地產的數據,撤辣之後短短4日,香港新樓錄得590宗成交,之前整個2月才只有276宗成交,即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善,入飛的數字亦比較理想,所以說撤辣後香港樓市活躍起來,並不為過。

有人開始擔心這樣下去,可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑,政府撤辣是否撤得太徹底。

我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅,單位七百多呎,全海景單位,最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候,同一類型的單位成交過1500多萬,兩年前房價最高的時候,同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價,的確從低位反彈。但朋友說,撤辣後她本來以為會有很多買家問價,結果只有一個買家詢價,是一名內地移居香港人士,雙方議價了一陣子,最後就是這個唯一的買家追價成交。

從最後能夠成交的角度來看,市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看,樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升,只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓,即一個月過千間,所以今年整個2月才只賣出276間,是成交數字少到不正常,而不是撤辣後的數字多得太誇張。

對內地人而言,撤辣之後千多萬的樓,減少26%的稅項開支,可以省下數百萬的稅款,如果一直是想來香港買樓的內地客,就會抓緊機會入市買樓,特別是已經移居香港的人士,更加會覺得機不可失,反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港,借香港撤辣的機會調資來港買樓,亦是另一種需求。

不過有地產發展界商估計,撤辣後釋放出來的購買力,估計可持續3個月至半年,但未必會一直熱落去,主要有幾個因素。

第一,積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來,香港的樓市逐步回落,發展商不想減價賣樓,成交大幅減縮,2022年一手住宅成交只有10,261宗,創9年低位,去年一手住宅成交亦只有10,681宗,反彈4.3%,但仍處低位,新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個,數量極之龐大。假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位,發展商今年已經可以交到功課,但除非樓巿有很高的熱度,否則一時三刻亦難消化所有存貨,供過於求的狀況未有改善。

第二,利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多,買樓的負擔相當重,買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息,投資要承受重壓,自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息,會帶動香港利息向下,問題是香港一日未大幅減息,樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向,要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。

第三,內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟,樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響,但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好,甚至比較熾熱,內地資金多,很多資金湧來香港,會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢,所以內地資金來港有限。

總體而言,宏觀環境未完全改善,減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續,所以毋需太擔心樓價會大幅上升。換一個角度,樓巿能夠穩定下來,不會進一步拉低經濟,政府已算達成撤辣的目的了。

盧永雄

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