樓價回落政府如何接招?

新年依始，發展商劈價賣樓，股市大插，看來這不是平靜的一年。

 

去年賣樓落後的長實一過年即時劈價賣北角盤DIVA，雖然除去折扣後建築呎價16886元仍然不便宜，但已比兩個月前發售的隔鄰恒基樓盤維峰低了兩成，維峰買家即時扮蟹。新盤減價，同區二手樓的壓力大增，樓市陰陰跌。

 

政府出雙辣招打擊樓市，又想增加土地和公營房屋供應，去年把發展商打個措手不及，它們多數不願減價賣樓，所以樓市膠著，樓價亦無太大回落。但發展商賣樓少，達不到全年售樓目標，私下怨言很多。發展商由於去貨慢，投地出價亦低，有些開低兩三成價錢去投地，只抱著「唔平唔買」的心態去玩，所以政府賣地價錢不高，港鐵推出的項目亦有流標，而發展商亦不積極將手上的非住宅地皮補地價，令補地價地皮這個年度(至三月止)過了三季，仍只及上一年度的兩成多一點。

 

樓價不升不跌的悶局很可能會打破，發展商過新年就減價賣樓，雖然只是一個北角細盤，卻令地產股急促回吐，足見市場都睇淡樓價後市，怕發展商減價成風，樓價會有壓力。

 

若然樓市下跌，皮球就踼到政府的腳下，政府當然不會撤銷大加印花稅的雙辣招，但賣地大計是否如期推出? 政府打算在今年首季推出十二幅住宅地，較上季增六成，這十二幅地共可建5500伙，令至3月底止的本年度推地的可建單位，達至13年來最高的13700伙。樓市跌加上政府大量推地，發展商買地的出價必然保守，政府若保持較高的底價，就不排除會出現流拍及土地回收的情況。換一個角度政府若不想見到流拍，心中的底價就要調低，先不論會否賣平了土地給發展商，更現實的影響是若地價成交很低，和流拍一樣，對樓市一樣有壓力。當然，政府還有第三招，就是見市道不好縮減賣地量。

 

減量賣地是下策，予人政策朝令夕改的感覺。按過住政府慣例，會保持較高的低價，任由土地流拍後再定去向。但現今政府本來就覺得樓價過高，亦應順勢調低土地底價，任由土地低價成交，不過樓市下調時亦會對經濟及政府財政有衝擊，政府若不及早研究對策，臨場就易出亂子了。

 

盧永雄

香港不易居。元旦遊行，主辦機構打正普選的旗號，但從民調可見，香港人頭號關心的是房屋問題，政府若能解決住屋問題，可以無憂矣，問題是住屋不易解決。

 梁振英政府打正要解決樓市問題的旗號上台，但這頑疾不易解決。樓價高企，租金急升，市區新樓過萬元一呎的比比皆是，500呎的小房子用500、600萬也不易買到。租樓也不容易，剛聽到灣仔一個80呎的劏房，也要5000元月租，你說一個大學畢業生若只賺8000元、1萬元一個月，真是劏房也住不起，也不要說買樓了。所以大學畢業生過去申請公屋可能是貪心，如今已變成必需了。

 政府要增加房屋供應，讓香港人可以安居，表面看要加大公屋、居屋、私樓的建屋量，在私樓方面，政府只能透過供應土地去左右私樓的數量，但今天看到一則新聞卻令人有點沮喪，透過發展商補地價所供應的住宅單位，本年度暫時只有年均水平的兩成四，過去平均每年有4600個單位透過補地價供應，本年度過了四分之三，但已補地價土地只能興建1100個單位。政府指個別發展商近期一直未有回覆政府所開出的補地價條件，令部分個案呈膠著狀態。

建私樓的土地供應來自兩個渠道，一個是招標或拍賣土地，另一個發展商把手上本來不是用作住宅發展的地皮(如農地)，向政府補地價，改作發展私樓的用途，現在就是此部份大幅減少。

發展商補地價大幅減少的原因可能有兩個，第一個可能是發展商「玩嘢」，政府要增加土地供應推低樓價，我發展商就申請少一點補地價土地，減少土地供應去平衡。第二個可能是政府出辣招兼增加土地供應來勢洶洶，發展商不願出高價去補地價，而政府相關部門也不願批出平價補地價，怕發展商買了平地，所以膠著。

我認為政府不用理發展商的動機，解決方法是容許發展商以較便宜價錢去補地價，甚至拍賣土地時也同樣要平價推地，只要地價有吸引力，不怕發展商不補價，不投地。政府不能一邊喊樓價貴，一邊惜售土地。如土地不貼市不賣，在樓價高企的今天，等如不貴不賣，地賣得貴，樓價無可能便宜。

政府要讓人有樓住，要增加私樓供應，不怕土地劈價，只怕你不來，土地供應真正能大量增加，加上辣招令交易成本大增，私樓樓價不會不跌。但若政府一方面要增加供應，另一方面卻不願劈價讓人補地價，就只是自己打自己咀巴了。

盧永雄