居屋逐個睇 粉嶺山麗苑附近蝙蝠棲息 三個屋苑有墳景及自費維修斜坡

新一期居屋將於本月31日開始揀樓，準買家都可始研究房委會居屋售樓書。

新一期居屋共有4個屋苑，包括鑽石山啟翔苑、火炭彩禾苑、馬鞍山錦駿苑，及粉嶺山麗苑，共7047個單位，以市價6折出售。

【粉嶺山麗苑】

據山麗苑售樓書顯示，批地文件規定，住宅物業擁有人須自費維修斜坡；部分單位可能望見位於附近的認可殯葬區及零散山墳，而原居民可能會在認可殯葬區內設立新墳墓。售樓書又特別提到，該發展項目附近一帶有蝙蝠棲息。

另外，山麗苑受道路交通噪音影響，為改善情況，部分山麗苑單位裝設有固定窗。山麗苑座落的區域現時並沒有鹹水供應作沖廁用途，故此山麗苑將使用淡水沖廁。

【鑽石山啟翔苑】

【居屋逐個睇】粉嶺山麗苑附近蝙蝠棲息 三個屋苑有墳景及自費維修斜坡

啟翔苑的售樓書顯示，屋苑旁邊有一個港鐵車站的通風井。啟翔苑受道路交通噪音影響，為改善情況，部分單位設有隔聲鰭、減音窗及固定窗。

啟翔苑共有940個單位，售價介乎約218萬元至489萬元。B座33樓8室正是這期最貴，售489萬元的單位，最平的218萬元單位則位於A座1樓3室，面積為298平方呎。

粉嶺山麗苑共有6座，3222個單位也分為兩房、一房及開放式等單位，實用面積由278至451平方呎不等，售價价乎最平的117萬元至259萬元。

【火炭彩禾苑】

【居屋逐個睇】粉嶺山麗苑附近蝙蝠棲息 三個屋苑有墳景及自費維修斜坡

彩禾苑的售樓書顯示，根據批地文件的規定，該發展項目中的住宅物業的擁有人須自費維修斜坡；有零散山墳散落於彩禾苑附近，而部分彩禾苑單位可能望見該些零散山墳。

彩禾苑共806個單位，當中包括實用面積逾600平方呎的三房兩廁大單位，售241萬元至465萬元。

【馬鞍山錦駿苑】

而錦駿苑售樓書顯示，根據批地文件規定，發展項目中的住宅物業的擁有人須自費維修任何斜坡。有零散山墳散落於錦駿苑附近，而部分錦駿苑單位可能望見該些零散山墳。錦駿苑受道路交通噪音影響，為改善情況，部分單位設有隔聲鰭、減音露台、減音窗及固定窗。

錦駿苑有2079個單位，售價則介乎189萬元至387萬元。

資料圖片

「居屋2020」4個屋苑的樓書及價單等詳情，可瀏覽這網頁：

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2020/tc/index.html

二手居屋市場在2026年首季與整體大市同受惠於「小陽春」市況，成交表現不俗。儘管季內有農曆新年的淡市，交投未能超越去年第四季的高峰，但登記量仍穩守逾千五宗水平，寫下近七個季度的次多水平。然而，隨著「居屋2025」於4月30日起正式接受申請，市場焦點轉向新一輪折扣率吸引的綠白表名額，二手居屋的交投在未來兩個月恐要暫時靠邊站。

土地註冊處數字顯示，2026年首季全港共錄得1,562宗二手居屋買賣登記（涵蓋居屋第二市場及自由市場），較前季微跌約3%；成交總值約63.22億元，按季跌幅僅約1%。值得注意的是，首季平均每宗成交價攀升至約404.7萬元，較前季升2.7%，不僅重新站穩「四字頭」，更創下近九個季度的新高。

均價上升反映兩大現象：其一是優質盤源經過連季消耗後，業主叫價心態轉趨強硬；再者是市場購買力向優質物業傾斜，特別是港島區高價物業及大單位成交佔比增加，拉動整體成交均價。

另一方面，分區數據顯示，港島區成為首季表現最強韌的地區，逆市錄得189宗登記，按季大升達28%。反觀九龍及新界區均出現回落，分別下跌8%及6%。

按屋苑表現方面，粉嶺山麗苑繼續成為市場熱點，首季錄得33宗買賣，蟬聯成交榜首，成交總值約0.85億元。長沙灣凱樂苑及屯門兆康苑則分別以28宗登記並列亞軍。兆康苑表現尤為亮眼，量價齊升逾一成，顯示新界區老牌大型屋苑在剛需支撐下，仍能吸引市場購買力。

新一輪「居屋2025」、「白居二2025」以及新一批「綠置居」已於2026年4月30日正式開始接受申請。由於今次推售的多個項目選址優越，加上定價機制考慮了市民負擔能力，預計將吸走市場大部分準買家的目光與資金。

雖然目前外圍環境受中東戰事及能源價格波動影響，但本港樓市整體基調尚算穩健。不過，「居屋2025」這頭「大象」登場，勢必對二手居屋市場產生明顯的「抽水效應」。

展望次季，在大量潛在買家轉向申購新居屋及綠置居之下，二手居屋市場的購買力將被大幅攤薄。預期第二季的二手居屋走勢難以維持首季的強勁表現，甚至可能出現急劇回調。筆者預測，全季登記宗數有機會回落至1,000至1,100宗水平，按季跌幅恐逾三成，季內二手居屋業主或需面對較長的去貨期或需擴大議價空間以作應對。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮