長沙灣永康工廈改造工程竣工 市建局冀起示範作用

近60年樓齡的長沙灣汝州西街永康工廠大廈，改造工程經過約3年時間，已大致竣工，是市建局首幢以改造重設復修、活化再用的工廈項目。由市建局持有的單位已於上月起成為該局樓宇復修部的辦事處。市區重建局行政總監韋志成在網誌中表示，希望這次案例可起牽頭和示範作用。

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韋志成表示，項目在2018年因收購率低而中止重建，但局方改用樓宇復修及改造重設這重建以外的市區更新策略，為這幢老化工廈提升樓宇安全和設施水平，延長樓宇的壽命。市建局提出「局部改造」方案，取代「全幢改造」。針對工廈的公用地方，統籌各項公用屋宇設備的改建和優化工程，並全數支付相關工程費用。由市建局持有的單位亦作翻新和改造，由工業轉變為辦公室用途；而由其他廠戶持有的單位，則維持其相關用途和營運，不用作內部改造，因而不需要支付改造費，亦不用搬遷，令推展工廈改造工程帶來的支出和運作影響，減到最低。

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市建局在改造過程中遇上不少困難和挑戰。工廈原有設備未能符合現時消防安全規範，局方需為全幢樓宇的公用地方及改造部分提升消防系統的相關裝置及設備，但在局部改造模式下亦難以讓大廈作根本性的結構改動，騰出公用地方加設和置存所需設備。在局部改造的情況下，局方須遵照這幢樓宇在長沙灣分區計劃大綱圖原先准許的用途，將持有樓層的單位改造後用作樓宇復修部門的辦事處，不能擴充作其他用途。若在舊式工廈執行工程以符合最新法規，必須得到法團的參與才可進行，過程中若改動個別業主單位的結構間隔，還要得到有關業主的允許。

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隨著這幢工廈改造工程已竣工，市建局樓宇復修部於上月已遷入並投入運作。局方亦留意到工廈附近的兼善里有一間由社會企業開設的食肆，為殘疾人士提供就業機會，亦向區內有需要人士派發免費飯餐。在永康工廠大廈進行工程期間，知悉這間社企正在同區尋找地鋪開設新飯堂，便與其負責人磋商，將大廈地下一個約2,400多平方呎的單位，以低於市價的優惠租金出租，亦向城規會申請許可，將部分地方用作服務街坊，例如派飯活動，並為鋪位預先裝設符合工廈食堂規定的屋宇裝備基本設施。

永康工廠大廈的改造工程已竣工。網誌圖片

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韋志成指，希望這次市建局改造重設工廈的案例，可以起牽頭和示範作用，從工程規劃、施工方案、配合相關法規等不同層面，與政府部門、專業機構以至工廈業主分享經驗，增強各界對改造和活化工廈的信心。他又指，更重要是共同探討為有意活化改造工廈的業主提供更多誘因，政府部門亦可從政策層面，重新審視各項針對工廈改造用途和地契條款的要求，提供彈性或寬免措施，以降低改造成本。

永康工廠大廈的改造工程已竣工。網誌圖片

市建局行政總監韋志成星期六（6月14日）正式卸任，臨別依依，心繫復修的他特別撰文回顧九年任期內推動樓宇復修的成果。

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韋志成發表任內最後一篇網誌，提到計劃今年內啟動「樓宇復修新策略2.0」研究，探討是否透過立法或修訂涉及樓宇保養的相關法規，要求業主為樓宇制訂周期保養維修計劃，以及為維修基金制定預算和供款的法定安排等。

韋志成表示，市建局2016年至今，已推出超過30項措施推動樓宇復修，當中15項更屬首創、率先試行的新猷，但一切只屬「推廣」和「鼓勵」性質的行政手段，對達致根本性改變的目標仍有一段距離，因此去年構思「樓宇復修新策略2.0」研究，檢視市建局過去多年措施的成效，亦從法規要求及善用創新科技等方面展開研究。

韋志成認為，研究可以回應行政會議早前批准將兩幅分別位於紅磡庇利街和將軍澳第137區的用地撥予市建局，並要求市建局須在加強推動樓宇復修以延長舊樓可使用年期，降低重建迫切性方面作研究及提出具體建議。

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韋志成又說，於2017年展開全港首個「樓宇復修新策略」研究，就推動樓宇復修提出針對性的措施，其中「預防性維修資助計劃」實施至今大約 1年，由最初只接獲數宗申請，到今年5月已有13宗，涉及超過7600多個的住宅單位，樓齡最高超過60年，可見市建局在推動業主為樓宇維修保養建立財政儲備的做法漸受重視。他又說市建局多年來透過多項措施和計劃，加深業主對樓宇維修的知識、為法團和業主提供支援，至今已有超過8200幢樓宇完成或正在進行樓宇維修，受惠的住宅單位數目超過74萬戶，市建局亦協助政府執行5項樓宇復修資助計劃，各項計劃至今共接獲逾2萬7千宗有效申請，已批出的資助款項超過15億元。

他指出，市建局以「煥然懿居第三座」首置項目作為研究延長樓宇使用年期方案的試點，期間應用各項加強樓宇結構的措施，只涉及約200萬元額外開支，佔項目的總建築成本不足1%，但足以發揮延長樓宇可使用期的成效，如果一直維持適切保養，項目壽命可以由50年提升至75年。