內地重手整治樓市，內房股跌到人仰馬翻。2022年到來，內地銀根開始放鬆了一點，有人說內房應該可以出生天了。到底局內人怎樣看？
萬科是內地最前列的內房公司，由深圳地鐵集團控制，已轉型成國企。在去年一波的衝擊，高借貸的民企自然叫苦連天，國企也不好受。
萬科董事會主席郁亮。
萬科董事會主席郁亮在萬科集團2022年會上的總結發言，對內房行業發展進行了分析，也對萬科今年的戰略、組織和文化進行了相應的安排。
郁亮表示，外部環境當前的第一個特徵是行業進入縮表出清階段，而對房地產業來說，縮表出清就是去金融化，不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支援實體經濟。
郁亮指出，今年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。「要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。」
以下是郁亮發言幾個要點：
1. 房地產回歸民生屬性，不要指望價格上漲。
郁亮指出，內地房地產去金融化是一個趨勢，也是痛苦的過程。今年是萬科背水一戰的一年，意思是指要麼死、要麼活，沒有中間狀態。如果能解決過去累積下來的包袱，就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。
郁亮還談到對行業發展新模式的理解。他的預判概括為一個中心，三個基本點。一個中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點則分別是房住不炒、租購並舉和人—地—房的匹配。
其中，房住不炒其實是「房住」和「不炒」兩個方面。 「房子是用來住的」這個方面，是要切實解決居民的合理居住需求。「不炒」是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒，漲幅限制還會保留，此外也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。
值得留意的是，郁亮提到，目前隨著購房需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。
萬科董事會主席郁亮指中國房地產進入「黑鐵時代」 。
在租購並舉方面，郁亮認為，雖然租賃住房是機會，但也意味著剛需購房者可以在「租」和「購」之間做選擇，租屋者會分流買房子的需求，而即使租房需求增多，也對沖不了開發業務賣房子規模的下降。
關於人、地、房之間的匹配關係，郁亮分析稱，以前建設用地指標的分配和人口的分佈不匹配，人口流入的城市供應普遍不夠，地與房之間的關係也不匹配，而在新發展模式中，人—地—房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求，未來有釋放的可能。但是大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
2. 樓市黑鐵時代來臨，不要假手於人做「二傳手」。
面對市場萎縮後更加白熱化的競爭，郁亮說萬科的組織也要適配。
郁亮指出，萬科到了樓市黑鐵時代，要找到新的錨定點。這個錨定點體現在方方面面，例如福利、補貼等，要與黑鐵時代相適應。在這個時點上，只有一步到位建立新的錨定點之後再出發，否則擺脫不了樓市黃金時代的慣性。郁亮提到，今年萬科員工的收入肯定大幅下調。
根據郁亮的判斷，房地產行業已經是10%左右的微利行業，在流程方面也需要再造。他以比亞迪為例指出，王傳福告訴他比亞迪除了輪胎跟玻璃不生產別的都自己生產，因為每個部品都有廠家，每個廠家都要賺10%的利潤，如果拼起來就賺不到錢。
而這與房地產行業過去的思維大不相同。郁亮提到，房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後我們還能賺錢，但今天不一定還能做到。如果所有的工作都假手於人，每個人都要賺10%，我們肯定沒錢賺，所以需要流程再造。
郁亮強調，我們現在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手于人，層層轉包的方式一定是不可行的。
3. 一切工作圍繞背水一戰開展，只能以業績論英雄。
郁亮談到，當前萬科是在背水一戰的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行。
在這種背景下，郁亮稱，萬科要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部；管理人員都要全部下沉，身先士卒。在強績效面前，管理人員如果不能身先士卒，不能主動沉下去是很有問題的。
郁亮強調，在大仗面前，即使有再好的武器，紀律渙散也是打不贏仗。紀律嚴明不只是令行禁止的問題，包括投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。
4. 打好勝仗要做專業高手、全能冠軍和長跑勝將。
郁亮在發言的最後對全體發出動員。
郁亮說，只有敢打仗就還有一絲打勝的機會，但不敢打的結果肯定是失敗，這個問題我們沒有選擇，只有敢打才能獲得一線生機。
打贏勝仗的標準是什麼？郁亮指出，要以「特別好」為標準要求自己才可以。否則如果不能做到特別好，只是奄奄一息沒有什麼意思。特別好的三個要求是，做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。
郁亮分析道，做專業高手告訴我們不能滿足於做業餘的好手，不要和自己過去比較，而要與行業中的標桿比較。如果你已經成為行業標杆應該與更卓越目標比較。他舉例稱，十年前馬拉松水準還不高的時候，跑進三小時是很不錯的成績，但過幾年就不是了，因為這個成績已經被顛覆，所以要成為專業高手才可以做到特別好。
至於為什麼要做全能冠軍，郁亮表示，靠一招鮮吃天下的時代已經結束了，現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。只會跑馬拉松還不行，我們還需要游泳、單車都要好，必須要做全能冠軍。因為只有做全能冠軍才能盈利，過往一樣分開做單項是無法賺錢的。
長跑勝將的理解是，萬科必須長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律，才能夠讓我們打得特別好。「如果我們敢打、會打、願意合夥打，我們就會贏，而且會贏得特別好。」郁亮稱。
郁亮提到內地房市進入了黑鐵時代。「黑鐵時代」這個名詞香港比較少用，其實源於希臘神話。根據希臘神話劃分，人類世紀按生活在地球上的不同時代，古希臘的詩人赫西俄德在他的著作《工作與時日》，分成 「黃金」、「白銀」、「青銅」、「英雄」和「黑鐵」5個時代。
黑鐵時代十分黑暗。
詩人赫西俄德生活的時代被他命名為黑鐵時代。在這個時代裡，人類生活得痛苦而悲慘。人類妄圖統治一切，兒童不再信任父母，朋友不再相互信任，主人對待客人不再熱情，婚姻中的人們不再相愛，誓言也被他們視為塵埃。善良與公正已經不再被他們當作行為的準則，權力代表了正確，謊言代替了真誠。人類再也沒有了羞恥之心，最終神對人類失去了希望，眾神也永遠地拋棄了人類。
詩人赫西俄德説到人類世紀的傳説時曾慨嘆道：「唉，假如我不是生在現今第五代的話，那該多好啊！因為現在正是黑鐵的世紀。人們完全墮落了。」
郁亮用「黑鐵時代」形容內地房市，其悲觀之情可想而之。
毛拍手
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今年正月初一晚上，張文宏醫生發布了一條微博，總結近期國內疫情。他寫道，國內雖然多地有散發甚至小範圍的聚集性病例出來，但也很快歸於平靜，一般稱之為「社會面清零」。
張文宏醫生微博圖片。
中國內地電影「春節檔」初一預售票房突破14億，很多外地醫生也紛紛回家過年。「只要沒有大規模的醫療擠兌，即使現在沒有特效藥，這個疾病完全在我們的掌控之中」。張文宏醫生如是說。
春節假期後，內地也未有大規模爆发。
我們可看到，春節假期後，內地也未有大規模爆发。但這是否意味著社會和個人層面的防範可以鬆懈？針對「奧密克戎毒株毒力小，所以不需要接種疫苗」的說法，張文宏醫生接著說道：「『奧密克戎之謎』告一段落，人類基本已經瞭解了該病毒株的特徵，並制定了應對方法。奧密克戎是上帝賜予的完美的減毒毒株，根本不需要疫苗，我不同意。」他援引了英國衛生安全局（相當於英國公共衛生部）公佈的新冠病死率的數據，反駁了這種觀點。
張文宏醫生援引的英國衛生安全局公布的新冠病死率的數據。
張文宏醫生援引的英國病死率大致總結如下：
- 不接種疫苗：60歲以下奧密克戎的病死率是0.03%，與季節性流感近似；
- 不接種疫苗：60-69歲，70-79歲，80歲以上病死率分別是2.65%，8.87%，21.54%；
- 接種三針阿斯利康和mRNA疫苗後，這四個年齡組的病死率降低到0.0086%，0.09%，0.42%與2.61%。
網民解釋為什麼張文宏醫生引用英國的病死率。
為什麼張文宏醫生引用的是英國的病死率？一名認知生物醫學博士及美國執業醫生的網民就此作出解讀，首先，因為新冠病死率的計算比較難。病死率（case fatality rate）的定義是：在一定時期內，因患新冠死亡的人數佔所有被感染的人的比例。新冠是一個很特別的疾病，有很多人被感染了之後沒有症狀，也就不會被發現。這也是為什麼現在國內有些地方發現陽性病例但很難找出上家的原因，因為可能傳給你的人自己不知道但已經痊癒了。只有大規模篩查的地區才會知道準確的被感染總數，才能算出準確的病死率。
英國疫情。AP圖片
其次，雖然英國並沒有大規模篩查，但是英國統計局 ONS 在 2020 年疫情剛開始後不久，就和牛津大學、英國公共衛生部、曼徹斯特大學、惠康信託基金合作，可以說是有錢出錢有力出力，開始了一個社區定點 PCR 篩查項目。作為試點，一開始他們調查了一萬個家庭，對這些人定期收集喉嚨和鼻咽的樣品，做核酸（PCR）檢測。篩查包括 2 歲以上的所有人，總數達 2.5 萬人。
通過這個方法，統計局可以知道在某個時間點英國有多少人新冠陽性、傳播系數 R 是多少、家庭二次感染率多少，等等。通過局部抽樣跟蹤檢測分析，也可以算出病死率計算需要的分母（總感染人數）。其中約 1/5 家庭還提供了血樣，用於檢測有多少人有新冠抗體。
近兩年來，這個社區定點篩查做得越來越大、越來越完善，2021 年的被篩查者達 515,896 人，目前覆蓋了英國、威爾士、北愛爾蘭、蘇格蘭地區，而且通過篩查做了各種模型分析，所以英國能最快地對奧密克戎病毒株的流行情況作出病死率的分析。
這位網民說，從這次對奧密克戎病死率準確快速的分析可以看出，英國給全世界提供了疫情和疫苗的寶貴信息，英國人民真應該為他們的醫療系統驕傲，全世界也都應該感謝他們。目前英國新冠和流感病死率的比較如下圖，縱軸是對數坐標，注意新冠是有一定的公共衛生措施的。
目前英國新冠和流感病死率的比較。網上圖片
張文宏醫生的微博全文：
又是一年新春佳節到，比起過年前的全球性焦慮不安與不確定性，似乎過了一個中國「除夕」，那個叫「夕」的怪獸真的好像安靜點了。國內雖然多地有散發甚至小範圍的聚集性病例出來，但也很快歸於平靜，一般稱之為「社會面清零」。
我看到截至到晚上7點，今日初一預售票房已經破14億！超過了疫情前的2019年那年的春節。至少從電影院的火爆，大家的心理似乎已經逐漸從對疫情的恐懼中走出來了，各地的防控也開始慢慢擺脫一刀切，春節回家過年雖然仍有各種限制，但也不是那麼遙不可及了。
我身邊的很多外地醫生也紛紛回家過年，但也留下來不少。留下來的同時開始到上海周邊轉轉，特別是在我們醫院周邊的一些人文景點都很有意思，都成為假日徒步的好去處。一大會址、宋慶齡故居，張愛玲故居，巴金故居，《愛情神話》取景地五原路、安福路、延慶路，都寫滿了這座城市的歷史，而且都離開華山醫院不遠。
年前上海市領導親自來公衛中心做動員，因為那時候輸入性的疫情壓力特別大，整個臨床救治團隊都略顯緊張。等過了除夕，春節查房就開始變得祥和。初一查房的時候，我和專家組的李鋒教授更多的是向仍然奮鬥在病區內的陳軍主任團隊、劉萍主任團隊、李濤主任團隊和復旦大學附屬兒科醫院的專家團隊拜年。患者的病情都非常穩定。這種感覺是疫情第一年和第二年春節所不能想象的。
這至少說明了幾點：
1. 只要沒有大規模的醫療擠兌，即使現在沒有特效藥，這個疾病完全在我們的掌控之中。未來中國一定能夠通過疫情管控與創新藥物的研發實現我們所希望看到的無醫療擠兌和低病死率抗疫模式。
2. 「奧密克戎之謎」告一段落，人類基本已經瞭解了該病毒株的特徵，並制定了應對方法。但就因此說奧密克戎是上帝賜予的完美的減毒毒株，根本不需要疫苗，我不同意。根據英國衛生安全局（UKHSA）的數據，如果不接種疫苗在60歲以下的人群中，奧密克戎的病死率是0.03%，與季節性流感差不多；隨著年齡的增高，病死率逐漸上升，60-69歲之間的老人如果不接種疫苗，奧密克戎的病死率是2.65%，70-79歲之間的老人如果不接種疫苗，奧密克戎的病死率是8.87%，80歲以上的老人如果不接種疫苗，奧密克戎的病死率是21.54%，如果接種兩針疫苗，這個病死率會降低到0.02%，1.02%，5.64%與13.07%。如果接種三針疫苗，這個病死率會降低到0.0086%，0.09%，0.42%與2.61%。 人類今天能夠從容應對奧密克戎，部分國家準備結束疫情管控就是因為接種新冠疫苗後的住院率與病死率都獲得了大幅度的降低。
3. 即便是接種了疫苗，世界各國的開放與結束疫情管控時間還會有差別。這主要是因為接種疫苗後，即便是接種了三針疫苗的國際數據，我們仍然看到在高齡患者中有較高的病死率（高達1.8%以上）。如要避免這種情況發生，我們還需要特效藥物與醫療分級管理，同時還需要對這部分高危的脆弱人群實施特殊保護，無論是用疫苗還是藥物。
4. 春節里我給科室老專家拜年時，已經90高齡的王嘉瑞教授，一位長期從事流行性出血熱防控並作出重大貢獻的我國著名傳染病專家，他問我疫情怎麼樣，我湊到他的耳邊大聲說，「最壞的日子要慢慢過去啦，中國知道怎麼對付這個病毒，不過不會那麼匆忙著急，我們如果要以極低病死率渡過這次疫情，需要的時間可能會稍長一些」。
「新冠」是道硬菜，需要「慢工」與「細活」，我想中國知道怎麼「除夕。」
「千門萬戶曈曈日，總把新桃換舊符」。我們中國人總是要把年過熱鬧了才過癮。好在今年已經比去年好一點了，明年一定也會比今年更好。我們所有的努力，都是為了既保護生命免受威脅，同時讓正常的生活少受干擾。未來抗疫，應該就是我們不斷努力奪回正常生活的過程。
