土地房屋是市民最關注的問題，《施政報告》提出了一系列的解決房屋問題的方法。包括：
一、增加房屋的供應。政府提出在未來5年興建3萬個新的簡約公屋，這些公屋是過渡性房屋，給正在輪候公屋的市民上樓。《施政報告》又提到未來5年公屋整體供應會增加50%，由10.5萬間增加到15.8萬間。扣除3萬間簡約公屋，即未來的一年會增加2.3萬間公屋。政府希望將公屋輪候時間先行在6年封頂， 再將輪候時間由6年降低至4.5年。
在建興居屋方面，政府鼓勵私人發展商參與興建、資助出售房。
二、重新掌握土地供應的主導權。政府要建立穩定可持續的土地供應，方法是打破樽頸去追落後，加速造地。政府預計「新地」變「熟地」的時間減少三份一至一半。另外也會放寬強拍門檻至六成至7成，以幫助舊區重建。又會成立專責審批組，加快審批物建築圖則。
簡單總結，政府的房屋的新政策集中在增加公屋供應和長遠造地兩方面，而私樓方面的著墨不多。
《施政報告》推出的房屋政策，社會反應傾向收貨，特別是興建簡約公屋和提出明確的縮短公屋輪候時間的目標，讓人覺得政府有新猶、有指標，解決低下階層的住屋需求。
雖然政府在私樓短期內增加供應方面不見有大招數，但公眾沒有太大的反對聲音，主要有幾個原因：
第一，經濟環境差勁，如果政府落猛藥，恐怕又會出現1997年前特首董伯伯提出「八萬五建屋計劃」的處境，令到樓價暴跌，造成經濟危機。所以，普遍期望是樓價溫和下跌而不是斷崖式暴跌。
第二，美國加息令到樓市低迷。美國聯儲局大力加息去控制通脹。市場利率急速上升，美國十年期國債利息升上4.1厘樓上。香港無可避免要跟隨美國加息，令供樓負擔上升，亦不知道利息何時見頂，買樓的需求會相當「窒手」。而發展商應對樓價下跌的手法通常是減少推出新盤，只賣手上現有物業，例如車位去頂數，新盤價格就不會明顯下跌。不過，二手樓價已明顯回落。以太古城單位為例，有些已回落到萬五、萬六元/實呎水平。在1997年的時候，以實呎計算，當時也要到萬二、萬三元。二手樓價的回吐幅度明顯比新樓大。由有於樓價本身已開始回落，市場對政府要兇猛出招殺低樓價的要求，變得沒那麼強烈。
不過，政府這個房屋問題的空窗期可能只係有一年多、兩年左右。關鍵是第一、利息總會有見頂的時候。市場現時估計，明年年初至年中，美息就會見頂，可能在明年下半年，美息會開始回落。所以，利息上升對樓市的阻嚇力，應該在一年後就會減退。
第二，雖然政府沒有全面放寬辣招稅，但可以想像，一年之後，疫情過去，中港通關，內地人重回香港，又會重燃香港對住屋的需求。或許需求沒以往般大，但也一定程度重新注入購買力。而政府大力推出吸引海外優才計劃，將會有相當數量的人才流入香港，會成為私樓的買家或租戶，亦會進一步推升需求。
在年多兩年後，私樓需求會再回升。而政府會有什麼措施可以滿足這些需求呢？
今次的《施政報告》，一定程度舒緩了公屋緊缺的問題，但是，在私樓問題上，政府仍然要出力。基本方向既要增加私樓土地供應，也要增加居屋供應，以滿足那些負擔不起私樓市民的需要。
盧永雄
「勸人飲水，自己喝酒」 （He preaches water but drinks wine）。這句西方諺語，用來形容坐在美國國會山莊內那班尊貴議員，真是再適合不過了。
美國參眾兩院正式通過 《2026年度國防授權法》，不僅大幅增加國防開支，也針對中國設下專門條款，規定美國國家情報總監必須提交報告，公開中共總書記習近平等領導層以及他們親屬的全球財政狀況。條文針對中共中央政治局常委及全體政治局委員，包括他們的親屬，聲稱要同時追蹤「白手套」，識別所有用來掩飾資產的金融代理人。
相關報告需以非機密形式發布，意味全球公眾都有機會透過網路查閱這些所謂美國調查到的中共領導人資產報告。類似的財產報告條款在2023年度《美國國防授權法》曾經出現，但當時被批評為「蜻蜓點水」。今次條文詳列明細節及要求公開，反映美國國會向政府施壓，要求他們披露所謂中共領導人的財產。
看到美國議員這些行為，的確令人氣憤。在美國國會的一條法案內，特別附加針對中國領導人的專門條款，客觀上是向全世界作出暗示，指中國領導人擁有大量私人財富，甚至暗示他們涉貪。由於條款規定相關報告要公開，顯然作用是做政治宣傳，而不是認真想進行調查。
第一、美國為什麼有權力這樣做？
美國國會通過法案，如果是調查美國公民的財產，沒有人可以管他們，但是美國為何有權力去調查別國領導人的財產呢？別國領導人的財產，要調查也應由別國本身去調查，不容美國置喙。美國到處去管人的理念，源於「美國例外論」（American Exceptionalism）。
「美國例外論」是在1831年為亞歷西斯·托克維爾所創作的詞句，意指美利堅合眾國獨一無二，以自由、個人主義、法律面前人人平等、放任資本主義為思想建國，國家穩定強盛，人民富裕幸福，外國無可比擬，是一種理想的憲政制度。
由此引伸出美國的外交政策，美國是天選之子，可將自己的完美制度強加於別國身上，甚至發動顏色革命，推翻別國政府，要他們複製美國的政治制度。在上世紀二次大戰之後的冷戰時代，美國人就將之形容為自由民主體制和共產主義暴政之爭。這種制度之爭，亦衍生一場歷史上很有名的「廚房辯論」。
1959年7月，在蘇聯莫斯科舉行的美國國家展覽會開幕式上，46歲的美國副總統尼克遜和65歲的蘇共第一書記赫魯曉夫在展館內即興交流，在一個美式示範單位的廚房內，展示了洗衣機、雪櫃這些家用電器，展館內佈置了美國人心中國民擁有的一切，有大量現代化、自動化的家居用品，顯示資本主義制度下美國的經濟繁榮。
在攝影師的鏡頭前，赫魯曉夫聲稱蘇聯人只在意物品是否實用，對奢侈豪華的東西不感興趣。而尼克遜即場反駁說，資本主義下美國人都可以選擇如何生活，有買或不買的自由。最後大多數美國人都認為尼克遜贏了這場辯論，關鍵是因為美國物質充裕，把蘇聯比下去了。
時光流轉，如果特朗普訪華坐上中國的高鐵，也可以來一場「高鐵辯論」，恐怕美式資本主義制度就會陷入絕對的劣勢。但是美國議員無視世界的變化，仍然沉醉在「美國例外論」中，自以為還有這樣的權力，伸出長臂去管理世界。美國如今國力衰退，制度崩壞，製造能力喪失，基礎建設落後，滿街都是濫用毒品的喪屍，美國政客還以為自己有干預全球的權力，這的確顯露一種黑色幽默。
第二、美國有什麼道德高地這樣說話？
美國要調查中國領導人的資產，在暗示中國領導人腐敗，但我們看到的現實，卻是美國政客的腐敗。美國總統特朗普在競選政綱中，大力支持虛擬貨幣，承諾上任之後會發展相關市場。他在上任前夕，推出以他自己名字命名的迷因幣「特朗普幣」，用內地的標準，這絕對是一種貪腐，自己推動一個政策，自己趕在上任之前發一種受惠於這個政策的金融產品，來割散戶的韭菜，不是貪腐還是什麼？
最悲慘的是，特朗普幣在今年1月特朗普上任前夕推出，一推出的時候已經是歷史高點49.26美元，如今只是跌到 5.07美元，較高峰下跌了90%，散戶慘被收割，卻沒有人敢為他們發聲。
另一個人辦是前美國眾議院議長佩洛西，她是美國真正的女股神，投資回報比股神巴菲特更厲害，佩洛西家族在2023年的投資收益率高達84.3%，遠超股神巴菲特。而佩洛西家族的財富也從2004年的4100萬美元，到2023年大幅增長至1.2億美元，投資組合曾經有在短短幾年內增長96%的輝煌戰績。
所有市場人士都相信佩洛西有內幕訊息，否則如何可以超越所有神級基金經理的投資回報。結果市場人士二話不說，跟她入市。搞出追蹤佩洛西買股的工具，有基金公司甚至推出 一隻以佩洛西命名、追蹤她作同樣投資的ETF基金。佩洛西否認有任何不當行為，並且駁斥有關議員利用非公開資訊謀取金融利益的指控，但解釋不了她為何有這樣神级的投資眼光。
美國的制度就是這樣，披露了就當沒事一樣，但美國國會一些白左議員也看不過眼，例如科爾特斯（AOC）就提出多項提案，呼籲禁止議員進行股票交易。當然，年輕的AOC只是國會的少數派，提案未獲通過，沒有人可以阻止到國會山股神佩洛西交易股票。如今佩洛西聲稱將會在2027年退休，投資市場如喪孝妣，因為再不能從她披露的股票交易當中，跟進投資發財了。
結論是美國體制可以濫用到這種程度，但美國議員還好意思通過法案，去追查中共領導人的財富。勸人飲水，自己卻去喝酒，其行為之荒謬，令人齒冷。
盧永雄
