政府開始在房屋方面加力，繼早前推出興建簡約公屋計劃之後，近日又推私人參建居屋。另一個要逐步處理的是劏房問題。
香港大約有十萬個劏房，據民建聯估計，當中劣質劏房佔了總數的兩成，這些劏房面積太小、日久失修、環境惡劣、未符合安全標準，或者是建在天台或工廈內這些根本不能合法居住的處所。市民住在這些劣質劏房內，要麼是環境太差，要麼是暴露在火災等風險之下。
民建聯立法會議員李慧琼、鄭泳舜、陳學鋒於6月14日與財政司副司長黃偉綸及房屋局局長何永賢會晤，討論如何落實「告別劏房」的建議。
民建聯指，政府未來將有2萬個過渡性房屋及3萬個簡約公屋單位陸續建成，再配合提速、提效及提量供應傳統公屋，當局應有足夠底氣，適時提出告別劏房路線圖及時間表，界定劣質劏房，並於5年內逐步取締。
劏房的確是一個老大難的問題。有10萬個劏房，就代表著有10萬戶的基層住屋需求。住在劏房的市民，若是永久居民很多都在輪候公屋。現在公屋輪候時間5.3年。當公屋輪候期愈長，對劏房的需求就越大。
大家都想盡快解決劏房問題。但政府在增建的公屋、過渡性房屋或者簡約公屋等居所尚未落成，卻快速取締劏房，劏房戶的住屋需求不會消失，可能會逼他們住更貴的私人樓宇，甚至將劏房住戶逼成露宿者。因此，劏房問題很難以一刀切的方式去解決。
但話分兩頭，劏房、特別是劣質劏房，居住環境的確太差，政府應該定出取締劣質劏房的時間表或路線圖，做適當配套和規劃工作，讓市民盡快脫離極差、甚至有風險屋住環境。
民建聯於去年8月至9月中做了一調查，用電話訪問了600名市民。調查結果顯示，有70.3%受訪者支持訂定「劏房」租約的「起始租金」；有85%的受訪者贊成政府規管劏房居住環境，包括最低面積、環境衞生及消防安全等基本居住條件；73.6%的受訪者支持劏房發牌制，以禁止無牌出租劏房；以及有超過60%市民贊成政府應擬備「告別劏房」時間表。
雖說這類調查容易取得受訪者認同的答案。但從只有60%市民贊成政府應擬備「告別劏房」時間表，但有85%的受訪者贊成政府規管劏房居住環境，可見受訪市民懂得分難易，絕大多數人認為無理由不規管劏房惡劣的居住環境，意味著市民認為環境太差的根本不應容許他們做劏房。但沒有這麼多人支持政府擬備「告別劏房」時間表，估計是市民比較悲觀，認為政府無法取締劏房。
政府要迎難而上，可從定出計劃，從取締約2萬戶劣質劏房開始。
要做好這件事情，關鍵的是要能夠配合政府未來的房屋供應計劃，包括2萬個過渡性房屋和3萬個簡約公屋何時可以到位，在這些供應兌現時，同步取締劣質劏房，就可以減少造成混亂和傷害，成功機會較大。
盧永雄
政府公佈私人參建居屋計劃「樂建居」，可以說是政府加快興建居屋的「零的突破」。
本屆政府在去年的《施政報告》中提出重啟私人發展商參建資助房屋的先導計劃。房屋局局長何永賢周二公佈計劃詳情。「樂建居」計劃透過公私合作方式、由私人參與興建，這類房屋將按市價六五折發售。計劃分為兩大類，一類是由政府提供土地，已確定的是東涌第122區及柴灣祥民道，共可建2300個單位，第三幅土地位置待定；第二類是發展商自行拿出土地與政府合作。
要了解私人參建居屋計劃，先要明白這種居屋的來龍去脈。大家現時見到的一些和私人屋苑差不多居屋屋苑，例如1987年落成的鰂魚涌康山花園，或者是1998年落成的旺角褔榮花園，都是比較典型的私人參建的居屋屋苑。傳統的「居者有其屋」計劃由政府興建、房委會主導，樓宇設計比較單一，交流的方式都是清水樓，是一眼就能認出來的居屋。而私人參建的居屋則比較近似私樓，也是較受歡迎的居屋類別。
1979年11月，首兩個私人參建居屋是油塘中心和智樂花園，提供合共1506個單位。初時，大型發展商參與計劃的不多，主要是建築公司出身的小型發展商參與。這是一個雙贏的安排，政府要大量興建居屋，由設計到監督興建，都需要大量人手，政府將部分居屋外判給私人發展商興建，可節省人手。其次是小型發展商因為因財力問題，很難投到大型地皮搞大規模屋苑，而透過私人參建居屋計劃，就可以搞到較大型的項目。
雖然居屋售價有一定的市價折扣，但也沒有規定未來樓價的上限，若樓價上升，參與計劃的私人發展商就有較佳利潤。另外，若單位未能全數出售，政府會包底回購，所以，雖然表面上利潤不多，但風險也不高。其後80代末樓價開始急升，也吸引了大發展商的參與，主要是博樓價升值。
但在香港回歸之後不久，樓價暴跌，政府要減少居屋供應支撐樓價。到2004年，政府將最後一個私人參建居屋計劃----「紅灣半島」直接出售予發展商。3年之後，樓價上升，發局商改名為「海濱南岸」，以平均呎價7000元出售，私人參建居屋計劃亦壽終正寢。
如今計劃重新出台，有幾大作用：
第一，增加政府提供居屋的能力。政府於2004年開始停建居屋。政府興建居屋部門大幅萎縮，即使重新組建，現時市場人才短缺，很難快速擴張。推出私人參建居屋計劃，等於借用發展商興建居屋的能力來建屋，可以解決政府內部人手的瓶頸。
第二，私人參建的居屋的售價會比一般居屋高，但房屋的質素也會比一般的居屋高，讓買家有更多的選擇。想便宜的，可以申請政府興建的居屋，要較好質素的，可以申請私人參建的居屋。
第三，提高土地供應。發展商擁有大量新界農地，若發展商拿出土地與政府合作興建居屋，就可以增加土地供應。過去，政府曾想以其他形式與私人發展商合作開發土地，但既受「官商勾結」的批評，也沒有固定的模式，難以快速推進。若以私人參建居屋的方式發展，相信可以吸引發展商參與，進入土地發展的「快車道」。
第四，政府不包底，控制了風險。過去的私人參建居屋計劃，政府會包底，當樓價下跌，政府就要承擔風險回購單位。而新的計劃是政府不包底，這就要考發展商的眼光了。沒有了政府的包底，發展商要冒虧蝕和資金積壓的風險。不過，過去私人參建的居屋很受公眾的歡迎，發展商風險有限。
作為先導計劃，政府先試搞2300個單位，數量還是比較少。希望政府能夠加快計劃的進度，尋找更多的發展商參與，多多益善，就可以大量增加土地和單位供應，有效紓緩市民對住屋的需求。
盧永雄
