「先免後徵」拉動樓市 明年價量齊升

今年租務市場與樓價各走一方，據政府的統計，細單位的租金回報率近期已上升至3.2%，隨着樓價持續下滑，相信未來的租金回報率會繼續上升；而另一方面，美國聯儲局「放鴿」，市場估計明年中之前會開始減息。此消彼長下，買樓收租再次變得吸引，相信此類投資行為很快會再度活躍起來。

 這兩年在接連加息的壓力下，大部分港人都傾向將資金存放入定期存款，坐收高息來對沖其他投資的風險，銀行的定期存款由2022年一月份逾56,000億元，飆升至2023年十月份約91,000億元。大家有這樣穩健的高回報保證，就不會在風高浪急下去作沒有把握的投資。不過，此數字也證明了港人並非「乾塘」，只是目前樓價尚未站穩的時候，不會調動資金去冒風險。這些定期存款的資金，只要有一成投放在房地產市場，幾乎已經足夠這兩年成交金額的總和！

 《施政報告》公布至今，已經接近兩個月，辣招減半雖然暫時未能夠發揮威力，但是外來人才置業印花稅的「先免後徵」，威力卻非同小可。這批人才在香港的數量絕對不少，而且還會繼續源源不絕地移入香港，為市場帶來剛性需求。目前樓價繼續下跌，反觀租金卻不斷上升，其中一個重要的因素，就是這批人才在租務上的需求，不但穩住了租務市場，更形成與樓價背道而馳之勢；而買樓收租的吸引力亦開始浮現。

 「先免後徵」政策公布後，外來人才入市的數量與日俱增。很多外來人才都屬於富裕階層或高收入人士，所以有相當強勁的購買力，假以時日，當息口逐漸回落的時候，以及香港的經濟重上升軌時，不但新來港的合資格人才會置業，就是已來港一段時間，正在租住物業的人才，亦會考慮轉租為買，令這類客源置業數量會爆發式上升。

 這批人才既然有資金來港發展，入市購買房地產的時機一到，就不會猶豫不決，而他們亦會成為樓價出現重新爆發式上升的一大助力。筆者相信，當外來人才愈來愈多，不但可以推動經濟復甦，同時亦絕對有能力帶動明年的樓價出現雙位數的升幅！

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

2023年尚有半個月左右就完結。大家可能都會覺得，今年縱使已沒有新冠疫情肆虐，但仍不算過得太好，原因可能是今年經濟民生等各方面都未如人願。年初恢復通關時，市民可能仍然充滿希望，但到年中之後，實況卻與期望出現落差，很多行業生意仍然艱難，打工仔當然亦不見得好過，大家唯有寄情於北上消費，紓緩一下身心的疲累。

樓市股市今年同樣也不似預期。樓市股市疲軟，市民的資金很多被蒸發掉，亦增添了負面情緒。其實，政府一直都知道樓價大幅下跌的嚴重性，不但會拖垮經濟，更可能引發金融危機；但今天政府的施政，每每都是步步為營，非常謹慎，更擔心在網上大舉受批評，所以寧願做少錯少。

《施政報告》減辣後，效應未顯，大家對後市自然不樂觀，加上發展商囤積了很多樓盤，這些的樓盤大部分都是在高地價時期投得發展的，今天推售可以收回成本的機會已微乎其微；而且就算是願意減價，亦不容易獲得理想銷情。目前的發展商陷於兩難仍未找到對策，唯有一直等機會，但樓價繼續下跌，令他們的壓力大增。

筆者認為，這種風雨飄搖的日子，其實正是入市的最佳時機。原因很簡單，目前的樓價已經由高位至今跌幅超過兩成半，個別的區域或屋苑的跌幅更加驚人。筆者認為，樓價縱使再跌，幅度已十分有限；如果以現時作為切入點，風險相對很低。相反，如果能夠止跌回升，在今天入市的買家，就有機會賺取低位入市的紅利。尤其是在新盤市場，大部分發展商都受目前的高息壓力所影響，能夠盡快出貨的就會出貨，所以價錢上亦有更大的優惠。

此外，大部分發展商推出的樓盤，都是幾年前投得地皮發展的項目。當時大家都不會預計得到今日的處境，自然沒有「將貨就價」，所以，為樓盤訂購的建材、櫥櫃及電器設備等，往往都是頂級貨色；但買家現在以折讓價就享用得到；等於名牌手袋從來不減價，但今天突然提供「開倉價」優惠，買家就算不大願意消費，也不會錯過，這正是今天發展商銷售樓盤的寫照。買家能夠用低廉價錢，購入高規格配備的新樓盤，不是很划算嗎？

利嘉閣地產總裁 廖偉強