辣招年代告終可激活樓市

財政司司長陳茂波在最新發表的《財政預算案》中從善如流，並大刀闊斧地將實施了逾13年的3D樓市辣招全面撤銷，亦一併撤銷承造按揭的壓力測試及放寬可造按揭成數，令樓市回復自然調節，相信可令交投量回升至較健康的水平，對整體樓市發展十分有利。

在3D辣稅撤銷後，定必會吸引各類買家重投樓市，包括未上車的準置業人士、投資者、內地及海外買家、公司客及欲多購一層作自用或投資的市民等，預料至少可帶動今年整體交投量大升逾三成，估計一手新盤將更受惠，交投量升幅或達五成以上。

至於樓價走勢方面，筆者不認為撤辣會令樓價抽升，但看法相對樂觀，預期樓價跌勢有機會暫緩，至於能否回升，或升至什麼程度，當然需要其他利好因素配合，包括未來息口的回落及本地經濟可取得較顯著的增長。此外，中央對香港的支持，如擴大內地自由行來港的數量，陸續有來的經濟支援措施，及專才高才等新增人口持續入市的需求等支撐下，都有利目前樓價止跌回升；倘情況理想，相信今年埋單，樓價可扭轉跌勢，並倒升5%至8%也不足為奇。

另一方面，差估署日前公布的最新樓價指數則跌勢未止，至今已連跌9個月，累積跌幅高達13.5%，為2003年8月沙士後，二十年半以來的最長跌浪；配合最新《財政預算案》撤辣及其他潛在的利好因素，計及滯後因素，此輪跌浪有望在4月起的次季結束。

據差估署最新的數據顯示，2024年1月份私人住宅售價指數報306.4點，較去年12月的311.3點再跌1.57%，連跌9個月，跌至2016年11月以來的87個月(即逾7年)新低。經差估署修訂後，去年全年樓價跌幅略擴大至7%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今年1月則累跌達23%。

今年首月樓價持續下跌，主因是新盤仍以低價爭佔市場份額，令二手業主放盤叫價仍然受壓。此外，港股於期間不斷向下尋底，亦窒礙整體氣氛。估計2月份走勢，因應港股曾進一步跌穿過萬五點大關，加上適逢新春節慶傳統淡市，樓價有機會持續再跌約1%，估計最快3月份才可轉緩持平，按此推算今年首季樓價有機會累跌達2%至3%。

現時《財政預算案》撤辣將成為3月份物業交投走勢的重要指標，預期可即時推動3月份的即市交投顯著轉旺，其後可帶動樓價逐漸止跌回穩；再配合更長遠的經濟及股市復甦，以及之後減息等利好因素，樓市將有更大起色。整體而言，綜觀目前情況，財案撤辣，配合一手全面推盤及港股回升，以至擴大自由行城市而利好零售消費及經濟，年內樓市走勢將有力反彈，筆者看好2024年樓價至少升5%，大家對後市的預測可由之前的悲觀轉為較樂觀。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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有見息口連番持平，而美聯儲早前預告今年將減息，刺激本港連跌多月的二手私宅轉手獲利比率突現回升，但料後市在未見實際好消息來臨前，仍將反覆波動。綜合土地註冊處資料所得，2024年一月份全港1,517宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,078宗，佔比71.1%，為連跌7個月後首見反彈，較前月谷底的70.2%回升0.9個百分點，但仍屬177個月(即逾14年半)以來的次低水平。

按物業區域劃分，一月份港島區表現跑贏大市，以76.1%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月升0.7個百分點；其次為新界區，報70.8%，按月升1.7個百分點；至於九龍區表現最失色，只錄得68.2%，按月逆市跌0.9個百分點，表現落後大市。按物業轉售價格分析，樓價401萬至600萬元組別之獲利比率最高，錄得74%，按月增加1.5個百分點，涉及宗數356宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達72.2%，按月大升3.7個百分點，亦較整體大市略勝。

另一方面，數據顯示今年一月份每宗私宅轉手個案平均賺幅達30.4%，按月再跌0.7個百分點，除連跌3個月外，更創自2010年八月以來的162個月(即13年半)新低。一月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為33.4%，按月升2.4個百分點，共錄507宗；至於帳面錄得虧損者達421宗，佔比按月減少1個百分點，至27.8%，但仍為2009年五月以來的177個月(即逾14年半)按月次高水平，而以宗數計，則是繼去年三月份錄得456宗後的近10個月最多；至於上月平手的個案錄得18宗，佔比微升0.2個百分點至1.2%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中未有屋苑可以錄得百分百獲利，而獲利成功比率最高者為將軍澳中心的94%，繼而是海怡半島的92%及黃埔花園的90%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的2.1%至最多的69.5%不等。其中黃埔花園晉身成為錄得每宗轉手平均賺幅最高的屋苑，達69.5%。至於上月榜內賺幅最低者為平均樓齡較新的日出康城，平均每宗只賺2.1%，而次低者為美孚新邨的26.1%。

承接之前樓市減辣結合息口見頂的效應，反映在一月份的市場數據稍見回暖，可惜股市在一月中下旬一度持續探底，加上有農曆新年淡市因素，市場表現十分呆滯，業主轉手多要減價才成事，故預料二月份二手私宅轉手獲利比率有機會再度回軟至70%水平，而平均每宗賺幅恐再微跌，下試30%關口。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮