新盤按月登記額史上首破$400億

全面撤辣成果獲得全面反映，惟經過一輪入市熱潮後，市場料將回歸理性穩定的步伐繼續前進，後市表現仍可穩中向好。綜合土地註冊處數據所得，2024年四月全港共錄得3,545宗一手私人住宅買賣登記，較三月的1,454宗急升1.44倍，連升兩個月兼創自2006年十月以來的211個月(即逾17年半)新高。四月份登記總值更相應激增兩倍(209%)，共錄得419.58億元，同樣連升兩月兼創1996年有紀錄以來的歷史新高，並為史上首度單月突破四百億元水平。

按地區劃分，今年四月份全港三區新盤登記量錄得全線倍升，當中港島區升幅亮麗，主要受惠區內有大盤開售反應良好而錄得多宗登記，加上餘貨盤亦積極應市帶來貢獻。總結四月份港島區一手買賣登記量按月大升近1.9倍(188%)，共錄得594宗。此外，受惠期內登記的大部分屬中高價物業，故帶動買賣登記金額激增3.17倍，勁錄101.78億元；並推高月內每宗平均售價達致1,713.47萬元，較三月的1,185.44萬元大增44.5%。

九龍區方面升幅相對最少，但也突破一倍，主要受惠月內多個全新盤及減價重推盤百花齊放，而能成為月內登記量最多的分區，錄得逾千八宗登記，數量更勝新界區。總結四月份九龍區一手私宅登記共錄得1,810宗，較前月的859宗上升1.11倍；而月內涉及登記金額也大增1.89倍，錄得226.59億元，量值均貼近整體大市的升幅。

至於新界區買賣登記量升幅最為突出，一方面是前月基數較低，而撤辣後全新大盤即時起動，連同不少餘貨盤齊齊搶灘，而各類買家及投資者大舉入市支持下，刺激買賣登記量急升。總結四月份新界區一手私宅買賣登記錄1,141宗，較三月的389宗急漲1.93倍，表現冠絕全港三區。至於月內新界區買賣登記金額也錄得91.20億元，雖為三區中最少，但按月也大增1.75倍。

按樓盤分類，日出康城SEASONS PLACE於四月份錄得555宗登記，成為月內登記量最多的一手私宅項目，登記總值達35.20億元，平均每宗登記約634萬元；其次為九龍灣的泰峯及港島南岸的BLUE COAST，分別錄得339宗及333宗登記。至於排行榜內上月平均每宗買賣成交價最高者為啟德澐璟的2,945萬元；而元朗匯都1期的484萬元則為較低平均價者。

展望五月份市況，全面撤辣最高峰的入市階段暫告一段落，過去兩月，多個新盤已極速吸納了大批心急的入市客源，相信市場會轉趨平穩理性，入市速度將有所放慢。不過，發展商現階段仍會以貼市價推盤，而過去多年積累的購買力，包括投資者入市的情況將會持續，故仍能維持較撤辣前為好的交易量。依近期日均一手成交有所回落推算，預料整個五月份的一手私宅買賣登記或從高位回落至約2,000宗水平，料按月減少44%，但仍將是自2021年八月以來共34個月的次高水平，反映撤辣效果依然彰顯。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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今日是Boxing Day，意即2025快成過去，亦是時候為2026年的樓市把把脈。香港樓市經過連續三年下跌後，終於在2025年首季末成功築底，並逐步回升。進入第三季尤其是9月後，升幅明顯加快。預計2025全年樓價至少升逾3%。目前樓市正處於上升初期，在多項利好因素支撐下，2026年樓價料將有更強勁的升勢，後市可持續看俏。

受惠減息周期持續，入市意欲進一步提升，息口一直是影響樓市的最大因素之一。自9月起，美國及香港已連續減息兩次，12月11日美國再減息雖未獲香港即時跟隨，但本地息口已有所回落。市場預期2026年將正式步入減息及低息周期，尤其是明年5月新任聯儲局局長上台後，減息步伐甚至加快。這將大幅降低置業成本，刺激更多買家入市，進一步推升整體入市意欲。

此外，在內地客人比例續增下，加上新港人「租轉買」個案越來越多，都是2026年樓市看好的重要原因。過去三年樓價累跌近三成，配合全面撤辣及2025年《施政報告》將投資移民置業門檻降至3,000萬元，內地買家入市意欲顯著增加。今年內地客成交佔比已升至約25%，預計2026年將進一步走高，逐步逼近30%的水平。同時，不少暫租樓的新香港人亦會趁低息環境「轉租為買」，為樓市注入額外購買力。

整體經濟方面，香港GDP已連續11季錄得正增長，近期增速更有加快。失業率由高位3.9%回落至3.8%，並預計持續改善。訪港旅遊人次大幅反彈，以內地客為主，帶動餐飲及零售消費逐步復甦。整體經濟轉強，將為2026年樓市提供堅實支撐。

另一重要因素是資本市場暢旺，IPO及財富效應可惠及樓市，港股過去一年表現跑贏全球主要市場，IPO集資額更位居全球之冠。目前排隊上市企業數以百計，2026年上升勢頭料將延續。這不僅帶來大量資金流入，亦吸引更多企業及高端人才進駐，衍生住屋及投資需求。財富效應擴散，將進一步刺激高端及投資物業成交。

此外，今年新盤多以貼市價開售，銷情理想，貨尾量由年初約2.3萬伙降至目前約2萬伙。發展商推盤及開價壓力得以紓緩，未來新盤定價可逐步企穩，並帶動二手市場跟隨回暖。

綜合以上各項利好因素，預計2026年一二手私宅合計登記量將由2025年的約5.72萬宗，上升10%至約6.30萬宗，較2013年起十四年平均值（約5.36萬宗）高出17.5%。當中一手私宅預計可錄2.20萬宗，較2025年1.99萬宗上升11%；至於二手私宅預計有4.10萬宗，較2025年3.72萬宗再漲10%。成交金額方面，因交投活躍及樓價上漲，2026年一二手合計總值料增16%，達5,750億元，有望創下五年新高。

樓價方面，預計2026年整體升幅約7%，其中中小型住宅看升6%至8，豪宅物業在低基數、投資移民及高才通買家支持下，升幅可達8%，略為跑贏大市。租金方面，因前期已累積較大升幅，加上部分租客轉買及投資者入市增加供應，2026年租金升幅料會收窄，全年僅看升約3%，而中小型及豪宅租金升幅料相若。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮