十一月整體樓宇登記量料再漲兩成

受惠多項利好消息，樓市終見止跌回升，而料在《施政報告》接力加持下，十一月整體樓宇買賣登記有力突破七千宗。根據土地註冊處數據所得，2024年十月份全港共錄5,864宗樓宇買賣登記（數字主要反映九月中旬至十月上旬的樓市實際狀況），較九月份的3,854宗大漲52%，連跌兩月後回升，創下近5個月以來新高，晉身年內三甲；至於月內整體物業登記總值錄得430.89億元，按月相應升52%，同創5個月最多。

十月一手買賣激增逾2.2倍

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量升勢凌厲，主因是本地銀行減息兼中央救市措施下，發展商恢復信心大舉推盤，帶動一手私宅在低基數下出現倍數式反彈；最終刺激十月份一手私宅買賣登記宗數急升2.21倍，突破千五宗水平，錄得1,551宗，為近5個月來最多；月內買賣登記總值亦相應大增1.84倍，共錄得171.15億元。十月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為天璽‧天1期(278宗)、THE YOHO HUB II (183宗)及NOVO LAND 3B期(109宗)。

二手住宅市場方面，受接踵而至的減息、救市及股市回暖消息沖喜，買賣同轉熱鬧，換樓客及投資者也在二手市場尋寶，帶動二手私宅買賣登記量自九月的谷底反彈，升至近5個月最多。十月份二手私宅買賣共錄得2,771宗登記，按月上升33%，為連挫兩月後回升；至於月內登記總值亦錄得38%的漲幅，由九月的142.8億元增至196.69億元，實現量值齊升。

至於非住宅市場表現上月較為參差，當中在工廈表現平穩略向好，加上商廈買賣登記有逾兩成升幅支持下，縱然店舖錄得兩成跌幅，最終工商舖整體非住宅物業在純車位也有逾兩成登記增量下，再次超逾六百宗。數據顯示，十月份整體工商舖及其他買賣登記量按月升13%，錄得649宗；而期內買賣登記金額則逆市跌42%，只錄得32.23億元。

再減息1/4厘 後市續看俏

自九月中下旬起，單是本港銀行減息及中央救市已大大提振樓市氣氛，而十月中旬的《施政報告》全面放寬七成樓按，更推動換樓客及投資者加快入市，令置業意欲大增，由於滯後登記關係，料不少登記將落入十一月份的註冊數，故初步預期，十一月份整體樓宇買賣登記量有機會一舉突破七千宗水平，按月料再升逾兩成，上試7,110宗，屆時有機會創6個月新高。

此外，因應美國總統大選已塵埃落定，加上最新一次議息後，香港再度跟隨減息1/4厘，後市進一步走勢可望持續向好。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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第三季樓市表現失色，惟在近期多項利好因素相繼湧現下，期望第四季的私宅轉手獲利比率及賺幅得以止跌重拾升軌。綜合土地註冊處資料，2024年第三季本港共錄3,089宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達66%，較次季的67.1%跌1.1個百分點，連跌5季，創2009年第二季以來的62季(即15年半)新低，反映高息環境及新盤低價搶灘的影響。

至於平均獲利幅度方面，今年第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅有24.2%，較次季的25.2%再跌1個百分點，除連跌5季外，更創2010年第一季以來的59季(即近15年)新低，反映樓價不斷尋底外，亦多了短線持貨業主離場，令整體平均賺幅徐徐下降。不過，當中沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例維持在近三成左右徘徊，達29.8%，按季微升0.9個百分點，涉及宗數達1,394宗。此外，第三季虧損個案錄得1,558宗，佔比增至33.3%，相關比例按季增加1.1個百分點，以宗數計，為2009年第四季以來的60季(即15年)次多，反映撤辣及高息環境下，蝕讓急沽情況仍不少；至於平手者則有32宗，佔比按季持平在0.7%。

若按物業轉售價格劃分，過去一季仍以中細價樓較受捧，交投量最多、樓價介乎401萬至600萬元組別之二手私宅轉售獲利比率高見68.5%，為表現最佳的組別，惟按季亦跌0.8個百分點，而其平均賺幅按季也跌1.3個百分點，至32.5%，仍力保賺幅最大的銀碼層。此外，介乎801萬至1,000萬元以內的中價物業獲利比率按季亦跌0.3個百分點至67.4%，而其平均賺幅按季則升0.2個百分點，至25.4%。至於樓價在1,200萬元以上的高價物業，獲利比率僅64.6%，相關平均賺幅則跌2.4個百分點至20.1%。

以屋苑觀察，第三季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑前兩位分別是嘉湖山莊及沙田第一城，各錄63宗及39宗登記，獲利成功比率分別達75.9%及75%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中，則以海逸豪園的每宗轉手個案平均賺幅最大，達59.6%；而表現最差者為日出康城的蝕4.3%，亦為榜內獲利成功率最低的屋苑，只達31.6%。

在高息環境持續下，加上一手新盤步步進逼，令二手市場在第三季難以招架，導致獲利比率及平均賺幅雙雙試底。不過，一眾負面因素隨著第三季結束，本季開始，迎來減息及中央救市的持續效應發揮，加上《施政報告》為樓市進一步開綠燈，引出各類買家及投資者入市，故相信第四季二手私宅轉手獲利比率及平均每宗賺幅有機會止跌回穩，前者看升2個百分點至68%，後者則料微升至25%，並期望明年相關數字可持續好轉。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮