2024年減息事件簿

12月份美聯儲議息會議結束，宣布減息0.25厘，基準利率由4.5厘至4.75厘區間，下調至4.25厘至4.5厘區間，是次已是年內連續3次減息，共已減息1厘。本港大型銀行同日跟隨宣布減息，下調最優惠利率（P）0.125厘。總結今年，本港銀行最優惠利率分別於9月份、11月份以及12月份各減3次息，累減0.625厘。而今年港銀連番減息，對樓按市場有何影響？

減息周期正式開始前，市場P按計劃及H按計劃封頂息率為4.125厘。如當時買家申請按揭，以貸款額500萬元、年期為30年計算，每月供款為$24,232，入息要求為$48,464。當銀行減息3次共0.625厘之後，實際按息由4.125厘下調至現時3.5厘，每月供款減少$1,780（7.3%）至$22,452，入息要求則減少$3,560（7.3%）至$44,904，業主利息開支進一步下降，即時減輕供樓壓力，同時市民入市信心亦有所增加，料可帶動樓市交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，配合政府放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用。

根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年11月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.78厘，按月跌12點子，連跌6個月及創14個月新低。銀行今次第3度下調最優惠利率，料MMI亦將會進一步回落。

美國11月份美國消費者物價指數(CPI)報2.7%，核心CPI則維持3.3%，美國失業率升至4.2%，美聯儲議息聲明指出，通脹回落至2%的目標上已取得進一步進展，但目前經濟前景仍存在不穩定性，而美聯儲主席鮑威爾表示，聯儲局在控制通脹方面取得顯著進展，對通脹下降有信心，明年加息可能性不大，但會謹慎考慮未來減息步伐。筆者估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，明年仍有至少2次減息機會，屆時本港銀行有機會繼續下調最優惠利率。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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筆者公司於12月初舉辦「2025年置業意向調查」，透過訪問逾700位的受訪者，了解他們明年的置業意向取態，並藉着調查結果歸納出下列要點。

整體受訪市民中，逾8成半表示來年入市或投資部署取態將保持審慎。逾6成表示，政府年内多番「減辣」措施對樓按市場有正面作用。政府「減辣」有助樓市平穩發展，但本港經濟尚未完全復蘇，整體大環境仍存在不穩定性，故市民置業態度偏向審慎。

持有物業市民中，逾8成半仍有按揭在身，當中逾6成半認為現時按揭息率屬於合理及可負擔水平，另外近8成不會考慮加按套現或轉按，主要原因為「沒有加按或轉按需要」、「銀行按揭現金回贈不多」、「按揭息率仍然高企」及「樓價下跌，擔心估價不足」。

來年置業部署方面，持有物業市民中，逾7成為「靜觀其變或先按兵不動」，值得留意是「考慮換樓」佔逾1成半，當中「樓價下跌，趁低換樓」是他們考慮換樓的主要誘因。此外逾7成考慮換購二手物業，逾5成心儀600萬以上至1,000萬元物業。

沒有持有物業市民中，逾5成來年置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」，其次為「考慮置業」佔36%，租樓則佔11.7%。考慮置業的市民中，逾9成是作自用，近4成投選「樓價下跌，趁低吸納」為主要置業誘因。此外，逾5成考慮購入二手物業，一手物業佔45.1%，逾6成半心儀樓價600萬元或以下物業。

展望2025年，近4成受訪者認為樓價走勢相對平穩及保持5%上落的幅度，另外近3成最擔心來年本港經濟影響樓按市場發展。從調查結果中可見，仍有不少市民有意於明年置業，顯示樓市剛性需求仍然存在。而不論是有意首次置業的人或是有意換樓的業主，均認為現時樓價下跌是一個好時機趁低吸納，事實上現時息口已跌至合理水平，配合政府全面撤辣及放寬樓按等一系列措施，協助置業人士更易上車，相信以上因素將帶動樓市進一步復蘇，料來年樓市將平穩發展。

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