新居屋提早上會申請按揭事宜

最近有大型居屋屋苑提早收樓，相關業主已相繼收到房署寄出的「完成買賣」信件，他們亦需要開始處理上會事宜，筆者將詳細解説申請居屋按揭的注意事項。

按揭計劃方面，買家可選擇H按或P按計劃，現時銀行實際按揭息率可低至3.5厘，部分銀行更會提供按揭現金回贈以及高息存款掛鈎戶口，讓買家抵消部份利息開支。

按揭年期方面，自去年1月開始，所有新居屋的最長按揭年期已延長至30年。而不少居屋的申請人均為長者，由於居屋受政府擔保，大部分銀行可以「99減人齡」來計算，即代表只要年齡不超過69歲，都可以借最多30年。此外亦要留意，若業主年過65歲，申請按揭時，銀行或會要求該業主家人陪伴到銀行見証，銀行會詢問業主數條簡單問題，確保業主神智清醒後才會批出按揭。

按揭成數方面，白表申請者最高可借九成按揭；綠表申請者最高可借九成半按揭。假設購入一個售價約365萬元的2房單位，按揭利率3.5厘，按揭年期30年，白表買家可借九成按揭，首期為36.5萬元，每月供款14,751元；綠表買家可借最高九成半按揭，首期只需18.25萬元，每月供款15,571元。

另外，由於房委新居屋由政府作擔保，即使申請高成數按揭亦無須透過按揭保險計劃支付按揭保費，可節省一筆開支。同時，申請人亦可免除入息審查的要求，即無須通過供款與入息比率測試，不過銀行亦會查核申請人的信貸評級，若評級過低，有機會影響批出的按揭成數、息率等按揭條款。因此，筆者建議買家財政要預鬆動，預備鬆動資金以及避免借太盡，同時每月供款最好避免超過每月收入的一半，以免失預算。

最後，申請按揭前，建議預先準備定所需文件以節省時間，如對申請按揭上有任何疑問，可直接向大型專業按揭轉介公司咨詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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置業人士申請按揭時會於表格上看到「按揭人」、「借款人」及「擔保人」3個選項。這3個身份在按揭上扮演著不同角色，筆者將於此文逐一剖析。

「按揭人」(Mortgager)是指擁有業權的人(俗稱業主），即是可將其物業用作買賣以及抵押等用途，按揭人的人數可多於一人或以上。如按揭人的人數多於一人，申請按揭時須得到所有按揭人一致同意方可抵押物業。

「借款人」(Borrower)是指向銀行或財務機構申請貸款的人，並擁有承擔償還貸款的責任。例如一對夫妻聯名買入一個物業，兩位均是業主(按揭人)，而丈夫作為借款人負責供款，銀行會根據丈夫的入息及還款能力而決定可批出的按揭貸款、年期以及息率，因此借款人必須擁有足夠的收入以證明其還款能力。如借款人申請按揭時已有其他物業按揭在身，該項按揭貸款需要計算在每月供款比率內。另外，借款人的信貸記錄亦會影響所批出的按揭條款及優惠。若果按揭人為退休人士，亦可借助較年輕及有足夠還款能力的仔女作為借款人，以便通過銀行供款及入息比率。

「擔保人」(Guarantor)是指為物業按揭進行擔保的人。如借款人收入未能通過銀行的入息審查，便可透過增加擔保人作擔保角色，銀行便會將其收入一同納入計算。那些人可做擔保人視乎每間銀行的取態而定，有銀行會接受按揭人或借款人的朋友作為擔保人，如涉及按揭保險，擔保人則必須為直系親屬，未婚夫/妻或親戚。擔保人可協助借款人成功申請按揭，但亦擁有還款的責任，若借貸人拖欠或無法償還貸款，銀行便會繼而向擔保人追討欠款，同時亦會影響其信貸報告。當按揭人、借款人及擔保人均無法按時還款時，銀行或財務機構有權接管或出售物業。

按揭人、借款人和擔保人之間的關係密不可分，同時各自亦有需要承擔的擔任，尤其擔任擔保人要仔細考慮其責任及風險才作決定。

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