最近與內地朋友談到國內調控樓價的問題，近日內地個別地區樓市又有蠢動，例如與北韓接鄰的丹東市因為北韓和西方關係解凍，北韓有步向改革開始跡象，有熱錢流入丹東炒房，搞到當地政府要立即實施限購政策；另外，位於通往東盟十國要塞的貴州省會貴陽，當地房價升得很快，最後也要推出限購政策去壓抑樓價。
據國內朋友分析，習主席政府致力改善民生，而樓價和租金是民生一大要務，他極為重視，不想樓價急升。但由於地方政府的收入來源主要來自賣地，銀行也有大量與土地樓房相關的貸款，等於經濟有相當部分被樓市騎劫了。因此政府打壓樓市也要相當小心，不敢用力過猛，怕壓傷經濟。
內地現時壓抑樓價的主要政策包括第一、限購，限制外地人買房；第二、限貸，一套房以外的按揭成數會大幅降低，令到很多人搞假離婚去買第二套房。海南島搞自貿區，樓價最近也升得很急，政府近期就嚴令不能夠搞離婚買房；第三、推出租貸房。政府以較低廉的價格批地，但要發展商興建只作出租的房屋，租住權從2、30年到5、60年都有。有些發展商甚至直接把租住權整體出讓。以廣州為例，30年租住權單位，樓價大約是一般樓價的四分之一。內地政府的權力較大，出招的空間相當多，內地樓市比香港穩定。
看香港特區政府與發展商的博弈，逐漸處於下風。在梁振英做特首的年代，擺明車馬要增加房屋供應，打壓樓價，在任內連番推出辣招，樓價也一度受到影響，政府和港鐵招標賣地或者尋求合作也受到衝擊，很多幅地皮出現流拍的情況。就在那個時候，國內的國企甚至民營地產商走來香港，開始承接土地。表面上，可以看作成商業行為，但我覺得內地政府在某程度上鼓勵內地發展商來港，這樣做可以令到香港的房地產市場比較分散，不至於讓整個樓市完全控制在本地大發展商之手。
然而，當時的社會相當反對梁振英，也非常排外，對國內地產商來港甚為反感，社會上有很多針對的聲音。近年內地發展商來港大舉投地的情況已經較為收斂，拍賣的土地資源又主要落入本地發展商手中。
我和地產業界談起這事，他們有一個分析，說政府的覓地小組搞這麼多花招，提出18個土地供應選項，最後可能還是屬意公私合營的方式，想從發展商手中拿農地，加快審批程序，合作發展。
這樣問題就來了，一方面政府新增的土地來源，主要來自發展商的農地，另一方面，本地發展商在大手掃入市場上拍賣的土地，4、5年之後，香港可出售的房源，將進一步集中在本地大發展商的手上。
鏡頭回轉在1997年，當時樓價飆升，政府透過大量投放3萬個居屋，以減慢樓價升勢。如今政府既無「居屋子彈」在手，未來開發私人樓的新土地亦操控在發展商的手上，再加上發展商大手買入政府推出的土地，在這場地產博弈當中，政府的議價能力越來越弱。
看土地政治學，你會發現香港政府的影響力正在不斷萎縮，而本地大發展商的力量則急速爬升，兩者的關係不但逆轉，並逐漸失衡。香港政府遠沒有中央政府調控樓市的能力，情況有點失控。
盧永雄
