私樓一頭加另一頭減

特區政府推出三招回應樓價急升的問題，其中一招是過比較少提到的是把私樓地轉作興建居屋或首置房，政府將會把九幅位於啟德及安達臣道的私樓地皮改變用途，涉及的單位數量大約1.96萬個，規模相當大。

此政策的直接好處是居屋及首置盤買家或租戶，將獲得更多的房屋供應，嚴格一點說，大約在四年多之後，申請資助房的市民會多了近一萬個單位的選擇。不過，有一利必有一弊，私樓的供應就少了一萬個。

有細心留意特首梁振英上台以後的私樓供應和發展的人士表示，CY任內，四處找地插針建樓，估計新增了一到兩萬個單位，由於賣地到單位推出市場，大約需要四、五年寺時間，即是說，梁振英年代新增的房屋單位，將於這一、兩年陸續投入市場。政府深明上述這些新單將會於這一、兩年內開始推出，但由於部份發展商使用「擠牙膏」手法賣樓，可以扣住單位不賣，令到市場的供應沒有增加，由於發展商控制單位供應推高樓價，他們最賺到的錢，其實沒有減少。

政府原本建議每年徵收大約相等於樓價5%的空置稅，正好逼發展商盡快將手上的新增單位推出，讓幾年前努力增加的供應可以發揮作用，壓抑樓價再急升。但如今政府徵空置稅的同時，又大量將私樓用地轉為作資助房屋的用途，令到樓市場出現一個重大變化。政府一次過抽走可建一萬個私樓單位的地皮，而這些地皮又位於啟德和觀塘這些交通相當方便的地段，位於旺區的私樓地皮減少，就令到原本已經高價搶地的發展商，可能以更高價錢搶奪剩下來的私樓地皮。麵粉價搶高了，麵包價自然更高！

有人或者會問，徵空置稅逼迫發展商盡快推售單位的影響在近，而抽走地皮的影響在遠，兩者有何關連呢？我覺得關連在於發展商的心態，發展商明知靚地皮會被抽走，等於四年之後市區的私樓供應會更加少，價錢更貴，她們會願意承受每年5%空置稅的動機就會增大；相反，如果幾年之後私樓供應會進一步大增的話，發展商當然不願付空置稅了，所以兩者之間有著微妙的互動關係。

有熟悉地產業的人士還表示，居屋的定價也有關連，政府建議把居屋售價與私樓脫鈎，會按買居屋人士的入息中位數家價。固然，對中簽可以買到居屋的人而言，這是一個德政。但十萬名想買居屋的人，當中只有一萬人幸運地買得到資助房屋。假設這一萬個居屋單位的售價只是私樓格的一半，即是說，政府售出一萬個居屋單位，但只抽走了市場上5000個私樓單位的資金，市場上保留可買私樓的資金仍多。從資金面而言，並不是一對一的關係。

問題的關鍵，還是在於總體的供應量。當總體供應量沒有增加，改變土地用途，等如把左袋的錢挪到右袋，錢其實並沒有增加。對發展商而言，未賣出的單位要邀交空置稅，是有一失；但私樓的供應減少了，令到地皮和未賣出的單位的價格上升，卻是一得。所以，整體而言，政府推出的樓市措施，對發展商並無重大不利，看地產股股價在消息公布後只是微跌，就可見一斑了。若然新政有重大功效，地產股就會大插水了。說到底，錢包是最誠實的。

盧永雄

新一屆特區政府上任接近一年，期間樓價不斷急升，政府終於推出針對樓市的一系列措施，包括開徵空置稅，把部分原作私樓發展的土地改撥作興建資助房屋，以及把居屋售價降低。

政府這一系列趕在回歸一周年前推出的房屋應急套餐， 當可稍稍洗脫「乜嘢都唔做」的嫌疑。我以為不能夠期望這些措施有推低樓價的效果，但總算遲到好過無到，政府終於願意做少少嘢。

這三招可以逐招講。第一招空置稅。政府向空置超過一年的一手樓，徵收差餉200%的空置稅，約等於樓價4、5%， 出手算比較重。大家都有眼睇到，個別發展商把可供出售的住宅，用「唧牙膏」的方式出售，每次只是拿兩三個單位出來拍賣，搞到樓價貴得驚人，最終逼得政府出手，可說是與人無尤，甚至可以說是累街坊。因為有發展商手上持有3000、4000萬以上單價的豪宅一手盤，的確只能慢慢賣，很難一次推出全部售清。但如今政府劃一徴空置稅，這些本來不是想「唧牙膏」賣樓的豪宅發展商，也躺著中槍了。

徴空置稅也不易推低樓價，但起碼令政府的幾年前的新增土地供應，可以有效變成市場上可供出售的單位，略增供應，避免發展商囤積居奇。這已算是三招中最有實質影響的一招了。

第二，將住宅地皮，撥作發展居屋及「港人首置上車盤」。表面看增加這些資助出售房屋的供應，可減少發展商建私樓謀利的機會。實質上減少私樓地皮供應，可能令餘下的私樓地皮搶得更貴，影響市場心理，甚至有推升私樓樓價的可能。

我經常說，要壓抑樓價，最王道的方法是大量增加未來的土地供應。若土地供應不增，將地皮的用途左撥右撥，只是玩數字遊戲。若改作資助房屋用途的土地數量少，受惠人數也少，早前一批居屋出售有超過10萬人認購，加一兩千個資助房屋單位，也只是杯水車薪。另外若不合資格申請居屋或首置盤的中產人士，可能因此措施推高私樓地皮及樓價而受損，難免會批評政策。

第三，調低居屋售價，由現在是市價七成，調低到五成。這是「好過無」的措施，會令能在居屋大抽獎中獎的人受惠，問題是一年能受惠的人數只有幾千，是解決中簽者的負擔，不是解決房屋問題。

林鄭三招不能說完全無用，只能說無大用。核心問題是她的「以置業為主導」的房屋政策，聲稱要為年青人搭起置業的階梯，但在土地供應不增、樓價不斷狂升的情況下，這條階梯每一級都越拉越闊，年青人想踏上第一步都很難，這階梯已經變成一條天梯了。

盧永雄