長實樓神趙國雄邀約傳媒老總飯聚，同場還有投資成績亮麗的樓市淡友湯文亮。當中對樓價的議論，成為城中話題。
長實樓神趙國雄（右）及湯文亮（左）。
小鯊無份去食，事後索料，湯文亮特別帶備幾枝1984年的PONTET-CANET紅酒助慶。
湯文亮2015年2月發表《細價樓爆煲論》 ，掀起全城討論，結果細價樓無爆煲，但湯文亮成功出位。
在座有人問趙樓神點睇來年投資前景，趙樓神就話，「三年前湯文亮話細樓會爆煲，我當時唔同意佢，而家我就同意啦。」
趙樓神話，佢地集團早已料到中美貿易戰無可避免為經濟帶來負面影響，情況更會惡化，所以去年便大手沽出住宅新盤套現逾500億元，創歷來紀錄；並預計，明年經濟會較今年更差，料明年樓價可跌25%至30%。
趙樓神對市道有戒心，最主要是覺得樓價已和購買力脫節，而且買家透過借一、二手按揭，槓桿率已偏高。他坦言，來年投資要小心，必須以防守為主，能選擇的唯高息股而已。
對趙樓神的睇淡言論，湯文亮唔敢和應，只是樓市短炒就唔得啦，拉扯談到他最新剛買入荃灣有線電視大廈樓面。他的心得是，投資買樓必須優質，長線收租仍然有得做云云。
呢個飯局的消息出街之後，被視為長實睇淡樓市。昨日有媒體再問趙國雄，他澄清話，相關言論只是針對偏遠地區的納米樓，認為該等單位供應過剩，所以跌幅會較大，可達30%，市區納米樓跌幅則較少。他又重申明年整體住宅樓價跌幅約介乎10%至20%。
無論如何，趙樓神對樓市睇得咁淡，仍然值得關注。
小鯊
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年首8個月全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記錄15871宗，有4,333宗為一手買入成交(佔27.3%)，11,538宗為二手買入成交(佔72.7%)。當中上手業主於2012年或以前及2024 年或之後一手買入的佔比少於三成，介乎17.6%到29.3%，而二手買入佔比則達七成以上，錄70.7%到82.4%不等。但2013至2017年及2018 至 2023年一手買入的佔比卻升穿三成，錄35.6%及32.3%，而二手買入佔比降至不足七成，只有64.4%及67.7%。
帳面獲利方面，首8個月二手買入平均獲利幅度達1.06倍，明顯較一手買入的77.6%為高。業主於1995至1996年、1997 至 2002年、2003 至 2007年、2008 至 2012年及2013 至 2017年二手買入轉售獲利幅度為1.54倍、1.80倍、1.92倍、78.3%及15.6%，較同期一手買入的1.04倍、1.39倍、1.50倍、47.4%及14.7%為高。惟2018 至 2023年及2024 年或之後這兩個時段，一手買入的轉售獲利幅度錄7.9%及12.2%，與同期二手買入的7.2%及12.2%相若。該些能夠獲利的一手買入單位多於樓市調整後買入，發展商以貼市價策略銷售，故此拉近了一手與二手買入兩者之間的獲利幅度。值得留意的是，上手業主一手及二手買入獲利幅度最高的購入年份均屬2003至2007年，高達1.50倍以上，因為當時樓市處於谷底，樓價低迷，於這個時段買入轉售能賺取可觀利潤。
帳面蝕讓方面，首8個月二手買入平均蝕讓幅度錄18.4%，較一手買入的19.5%略低。業主於2008 至 2012年、2013 至 2017年、2018 至 2023年及2024 年或之後二手買入轉售蝕讓幅度為10.4%、12.6%、21.9%及7.4%，較同期一手買入的14.3%、15.8%、22.9%及12.1%稍低。只有1997 至 2002年二手買入轉售蝕讓幅度錄16.1%，較同期一手買入的1.7%為高，不過該時段買入的成交宗數不多。至於上手業主一手及二手買入蝕讓幅度最高的購入年份均屬2018 至 2023年，蝕幅超過兩成，因為當時樓價處於歷史高峰期。除了2018 至 2023年外，無論任何時段一手及二手買入轉售蝕讓幅度均約一成到一成半左右。
2018年或之後一手買入轉售平均賬面獲利幅度最高的5個屋苑均位於新界區，大部份業主於2023年底後買入，樓價已經由高位回落。屯門上嵐錄4宗成交，平均獲利8.16%，賺幅最高。元朗尚柏、天水圍YOHO WEST及屯門NOVO LAND，分別平均獲利6.40%、6.13%及3.91%。大圍柏傲莊錄18宗，獲利宗數最多，平均獲利3.77%。
另外，2018年或之後一手買入轉售平均賬面蝕讓幅度最高的5個屋苑亦主要位於新界區，大部份業主於2018至 2021年樓價高峰期間買入。屯門緹岸錄19宗成交，平均蝕讓45.02%，蝕讓宗數及蝕幅均為最高。沙田薈蕎、上水高爾夫•御苑及屯門御海灣，分別平均蝕讓40.74%、40.41%及37.16%。而油塘曦臺，是唯一上榜的市區屋苑，錄8宗成交，平均蝕讓38.27%。
2018年或之後買入轉售賬面獲利幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，全部業主於2024年撤辣後二手購入，兼全屬樓齡約50年以上的舊樓，獲利幅度介乎34.01%到42.20%。其中賺幅最高是旺角西洋大樓一低層單位，業主於2025年1月以218萬元二手購入，同年以310萬元沽出，賬面獲利92萬元或42.20%。
至於2018年或之後買入轉售賬面蝕讓幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，所有業主均於2018至 2019年買入，有3宗屬銀主盤成交，2宗為木器大王傅世彪收購尖沙咀山林道13-15號舊樓落釘失敗而沽出個案。其中蝕幅最高是大嶼山WHITESANDS的一間洋房，業主於2018年1月以5061萬元一手購入，其後淪為銀主盤，2025年銀主以1650萬元沽出，賬面蝕讓3411萬元或67.40%。
