昨天提到公共政策的「萬金油理論」（即用一個原因解釋所有問題），而現今流行的「萬金油理論」是把所有的問題都歸咎於每日有150個新移民來港。針對土地房屋的辯論亦如是，不少人很快就把問題轉移了，例如討論是否支持「明日大嶼」計劃填海開闢1700公頃土地，除了說是「倒錢落海」之外，還會說停止了新移民來港，就根本不用填海。
先不說「新移民來港是家庭團聚，亦補充了低層勞動力」這些很難停止的因素，單是分析一下香港的土地供應問題，已可以明白高樓價不是源於新移民。過去，政府的可動用的土地極多，有大量彈藥在手。不但公屋興建充足，還可以建大量居屋。當樓價急升的時候，政府就會大推居屋去平抑樓價。例如1997年樓價高漲，當時的港英政府在一年內推出3萬個居屋單位，可以想像，推屋的數量如何驚人。如今政府一年才推出3、4000個居屋單位，抽居屋如中六合彩一樣難。
由於土地、房屋供應短缺，看2019年至2028年的十年建屋目標，住宅單位需求為45萬個，政府把原來的公私營房屋比例由六成至七成，令到未來10年的公營房屋單位供應目標由28萬個增加至31.5萬個；私樓單位則由原來的18萬減至13.5萬個。
不過，單計興建公營房屋的土地，估計未來10年只能夠興建24.8萬個公營單位，換言之，距「長策」的目標還差6.7萬個單位的土地供應。另外，私營單位供應平均一年減少至1.35萬個，而市場估計私樓需求一年起碼要兩萬個單位，即使政府能夠在私樓供應上達到「長策」的供應目標，由於私樓供應減少了，令到供應更形緊張。(政府的理論是減少的私樓供應可以由公營房屋去滿足)
簡言之，香港房屋問題就是缺地。從需求方面而言，雖然有新移民來港，但香港人口急速老化，生育率亦下降，一加一減之後，香港的整體房屋需求，其實是逐步趨向平穩，而不是像上世紀70、80年代香港經濟起飛時的猛增。香港的房屋問題，主要出在供應，而非需求方面。需求平緩，但供應卻嚴重不足，就形成樓價及租金高企的困局。
其實，香港不是沒有土地，但供應卻不足，底因還是香港政制逐步開放，無論是區議會、城規會、立法會都對政府覓地造成很多制肘。回歸前1年可以做得成的事情，現時5年都做不成。試比較一下同樣是國際都會的新加坡，新加坡國父李光耀不斷向人民提醒新加坡如此迷你，有多麼不利於這個國家的競爭與發展，故此新加坡自1965年立國以來，靠著填海，國土面積就增加了24%，從582平方公里增加到719平方公里。在2030年以前，新加坡政府預計再填海令國土提高到777平方公里，即再增加8%，新加坡將會創造出五分之一個台北市的面積。香港面積1,106 平方公里，但土地用不到，又不敢填海，可見香港的土地短缺問題不是地理環境造成，而是制度造成。
政府提出「明日大嶼」計劃，即使計劃成功，房屋落成之時，最少也要在十幾二十年之後，因此政府目前仍要尋找中短期的新土地來源。但若連「明日大嶼」計劃也推倒了，政府沒有土地的子彈在手，可以預見，就算現在剛出生的小孩子，到他們長大之後，仍要挨貴租、買貴樓。
討論公共政策，不能夠相信那些「萬金油理論」。我們要思考的反而是，如果香港的土地房屋供應問題不能解決，受益者是些什麼人？受害者又是些什麼人？看政治，要看本質，不能只看表面。
盧永雄
