超級富豪劉鑾雄宣布出售位於灣仔的美國萬通大廈予內地恆大集團，售價125億元。這幢美資保險公司租用的大廈，前身是一幢很有殖民地色彩的大廈---海軍大廈，劉鑾雄當年買了這幢大廈之餘，還一口氣掃入灣仔夏愨大廈及銅鑼灣皇室大廈。原業主都是置地公司，這個買樓事件，當年還有很長的故事。
為什麼英資置地公司，當年要一次過出售這麼多物業呢？主要原因是置地在80年代以高價投得中環交易廣場，遇上香港前途談判危機，惹得一身蟻，險些嚇破了膽。由於對香港前途失去信心，置地在中英談判過後，陸陸續續將中環以外，認為是非核心地段的物業出售。它持有位於銅鑼灣的皇室大廈，要價比較高，而位於灣仔的萬通大廈（當時叫海軍大廈）及夏慤大廈，當時視為非核心地段物業，基本上是半賣半送，當是買豬肉搭兩塊豬骨，隨著皇室大廈賤賣。
劉鑾雄在80年代剛剛出道，以股壇狙擊手揚名，初生之犢不畏虎，用旗下華人置業公司，以供股集資方式，想一次過吞下這一大套物業組合，但不幸地在供股期間，遇上87年股災爆發，集資曾經一度受挫，但最終還是大難不死，以連環供股方式渡過難關，成功買入了這幾幢大廈。
時至今日，以前的「豬頭骨」已變成今日的「肥豬肉」。美國萬通大廈的價值翻了幾翻，售價比當年三幢大廈加起來的價格還要高很多，加上銀行借貸及股票集資的槓桿，劉鑾雄這單交易，賺了十倍也不止，這一仗如此成功，也是他能夠成為超級富豪的主要因素。
事實上，買置地物業賺大錢，也不是只有劉鑾雄一家。香港還有兩個財團因此而發了大達，包括嘉里集團及新鴻基地產。她們都買了置地在半出區的土地儲備，用來興建豪宅。嘉里的其中一幢豪宅的頂層，便賣給內地科網大亨馬雲買了作為香港居所。而新地興建的豪宅，其中一個比較有名的是帝景園，東亞主席李國寶也是其中一個買家。甚至有些連大財團都沒有興趣的小型物業，最後落到某些業主手上，最終也能賺了一大筆。基本上，當年所有買了置地拋售的物業的買家，最後都成了大贏家。
香港由67年暴動至80年代的前途談判，凡是在香港地產市道低潮時買物業的，都賺得盤滿砵滿。不過，時移世易，繼英資財團出售物業以後，時至今天，華資財團也開始逐步減磅，引入內地的紅色大亨接貨。
人人都說香港是福地，買物業必賺。至於這句過往行之有效的口訣，在今天物業市道高企之時，是否繼續能夠應驗在這些紅色大亨身上，便有待時代考驗了。
盧永雄
團結香港基金提出的樓市建議，繼續成為茶餘飯後的話題，昨日談到它提出的「八成自置居所目標」，今天想再談談另一個「五成固定樓價出售居屋」的建議。
團結香港基金建議推出「補貼置業計劃」，日後推出新建公營房屋，皆以「置業」為目標，提供「先租後買」及「補貼出售」兩類單位，「先租後買」類似現時出租公屋，但加入「可租可買」元素，公屋居民可隨時購買單位；而補貼出售則與現有居屋相若。
團結基金建議補貼置業計劃的特點，在於改變現行居屋以出售補價時市值計算補地價金額的方法，改以購入時固定金額形式補價。如一個市值400萬元居屋單位，以5折出售，將在出售一刻鎖死折讓的200萬元地價，作將來的補價金額，不會隨着日後樓價高低改變。團結基金又建議政府作擔保，居屋業主可以借到九成至九成半貸款，換少言最少可以用5%樓價置業，即出10萬元首期就可以買樓。
團結基金整個建議的理念是擁有自置居所才有歸屬感，現時樓價高企，年青人買樓難租樓難，自然對政府十分不滿，所以大大提高自置居所比例，以公營房屋為主，讓年青人以10、20萬首期就可以置業，就可以增加社會穩定。
新加坡人自置居所比例高達90%，遠高於香港的50%。新加坡執政人民行動黨在對上兩屆選舉中的得票率，一度由70%多跌到60%，但行動黨遇到危機全力應對，針對新加坡人最不滿的新移民多和高樓價兩大問題，大做工夫，控制移民入境，又大量增加組屋(類似香港居屋)供應，令行動黨在剛結束的選舉中得票大幅反彈上70%的高位。
董伯伯的團結基金顯然在抄襲新加坡施政之路，想透過大量動用郊野公園土地，大建居屋及可出售公屋，並提供比現時居屋七折樓價更高的五折折扣，讓年青人大量買入這些公營房屋變成業主，增加對政府的支持。
團結基金這個建議主要有兩方面的問題。第一，公平性問題。增加折扣至五成，新居屋買家一定歡迎，問題是舊居屋買家又如何？團結基金建議將新制延展至現時二手居屋補地價機制，認為可以吸引現有24.8萬伙居屋供應市場。那麼在過住短期內補了地價並出售單位的業主，就會大感不滿，政府一夜間改制，他們就多付了兩成樓價，真是激發暴動也有可能。理論上買樓時已簽了約定好計價方式，政府那能說改就改？
第二是固定補價金額可能造就大批負資產。樓價不貴，就不會湧出這樣或那樣的建議來抗衡，但在樓價高漲的市道，居屋補地價包含固定價格的成份，目前看似有數得計，方便置業，實質就在高位鎖定了價格。現時買居屋的特點，是一日不賣，一日不用計補地價價錢，等如業主不用承擔將來賣樓時樓價的風險。鎖定了價格，未來樓價再升一倍，固然賺到笑，但若然跌一半，就輸到喊。心理學研究顯示，人拿到好處的快感，還不如被剝奪的痛感，若然買入鎖定樓價後即跌，即使間樓仍然自住沒有售出，還是會一直痛下去，自然亦會狂罵政府。
這樣我想起也是前朝環境運輸及工務局局長廖秀冬年代，那時正值通縮，地鐵年年加價，政府應對批評，就搞出車費跟通脹的「可加可減機制」，以固定公式計算車費加幅，但政府辦事很慢，機制搞出來後，通脹時代重臨，變成港鐵年年按公式更大幅加價，市民徒嘆奈何。如今建議在樓市高峰時固定居屋補價的價格，加上大建居屋的計劃本身已可能會推散樓價，一旦實行，就好大機會是車費可加可減機制的翻版。
樓價高企，政府應對方式應是盡力增加供應，而不是藍圖式的大計，這些大計動機良好，但要花很多去年研究，真是實踐起來，樓價已經冧了。
盧永雄
