搞得來樓市都冧

團結香港基金提出的樓市建議，繼續成為茶餘飯後的話題，昨日談到它提出的「八成自置居所目標」，今天想再談談另一個「五成固定樓價出售居屋」的建議。

團結香港基金建議推出「補貼置業計劃」，日後推出新建公營房屋，皆以「置業」為目標，提供「先租後買」及「補貼出售」兩類單位，「先租後買」類似現時出租公屋，但加入「可租可買」元素，公屋居民可隨時購買單位；而補貼出售則與現有居屋相若。   

團結基金建議補貼置業計劃的特點，在於改變現行居屋以出售補價時市值計算補地價金額的方法，改以購入時固定金額形式補價。如一個市值400萬元居屋單位，以5折出售，將在出售一刻鎖死折讓的200萬元地價，作將來的補價金額，不會隨着日後樓價高低改變。團結基金又建議政府作擔保，居屋業主可以借到九成至九成半貸款，換少言最少可以用5%樓價置業，即出10萬元首期就可以買樓。

團結基金整個建議的理念是擁有自置居所才有歸屬感，現時樓價高企，年青人買樓難租樓難，自然對政府十分不滿，所以大大提高自置居所比例，以公營房屋為主，讓年青人以10、20萬首期就可以置業，就可以增加社會穩定。

新加坡人自置居所比例高達90%，遠高於香港的50%。新加坡執政人民行動黨在對上兩屆選舉中的得票率，一度由70%多跌到60%，但行動黨遇到危機全力應對，針對新加坡人最不滿的新移民多和高樓價兩大問題，大做工夫，控制移民入境，又大量增加組屋(類似香港居屋)供應，令行動黨在剛結束的選舉中得票大幅反彈上70%的高位。

董伯伯的團結基金顯然在抄襲新加坡施政之路，想透過大量動用郊野公園土地，大建居屋及可出售公屋，並提供比現時居屋七折樓價更高的五折折扣，讓年青人大量買入這些公營房屋變成業主，增加對政府的支持。

團結基金這個建議主要有兩方面的問題。第一，公平性問題。增加折扣至五成，新居屋買家一定歡迎，問題是舊居屋買家又如何？團結基金建議將新制延展至現時二手居屋補地價機制，認為可以吸引現有24.8萬伙居屋供應市場。那麼在過住短期內補了地價並出售單位的業主，就會大感不滿，政府一夜間改制，他們就多付了兩成樓價，真是激發暴動也有可能。理論上買樓時已簽了約定好計價方式，政府那能說改就改？

第二是固定補價金額可能造就大批負資產。樓價不貴，就不會湧出這樣或那樣的建議來抗衡，但在樓價高漲的市道，居屋補地價包含固定價格的成份，目前看似有數得計，方便置業，實質就在高位鎖定了價格。現時買居屋的特點，是一日不賣，一日不用計補地價價錢，等如業主不用承擔將來賣樓時樓價的風險。鎖定了價格，未來樓價再升一倍，固然賺到笑，但若然跌一半，就輸到喊。心理學研究顯示，人拿到好處的快感，還不如被剝奪的痛感，若然買入鎖定樓價後即跌，即使間樓仍然自住沒有售出，還是會一直痛下去，自然亦會狂罵政府。

這樣我想起也是前朝環境運輸及工務局局長廖秀冬年代，那時正值通縮，地鐵年年加價，政府應對批評，就搞出車費跟通脹的「可加可減機制」，以固定公式計算車費加幅，但政府辦事很慢，機制搞出來後，通脹時代重臨，變成港鐵年年按公式更大幅加價，市民徒嘆奈何。如今建議在樓市高峰時固定居屋補價的價格，加上大建居屋的計劃本身已可能會推散樓價，一旦實行，就好大機會是車費可加可減機制的翻版。

樓價高企，政府應對方式應是盡力增加供應，而不是藍圖式的大計，這些大計動機良好，但要花很多去年研究，真是實踐起來，樓價已經冧了。

盧永雄

香港樓價高企，即使近期稍為回落，一個3幾百呎的市區單位，動輒也要超過500萬元，遠非一般打工仔可以負擔。舒緩高樓價問題，肯定是為政者要務，但如何落藥，卻很考功夫。

由前特首董建華牽頭的「團結香港基金」日前發表第一份研究報告，以房屋政策為主打，建議推出補貼置業計劃，日後政府新建的公屋，都可租可買，市民可以用市價的五折上車，目標是八成市民成為業主。報告亦建議將郊野公園的土地，撥出來發展房屋，解決土地供應不足的問題。

基金的建議頗具創意，但政府的回應審慎，沒有即時表示大力支持。我也認為報告中的增加房屋供應，解決年青人置業難的方向，是一可取的指向，但對於定出八成港人置業這種指令式目標，卻相當有保留。

97年董建華當特首之初，曾經推出每年建屋八萬五的房屋政策，因為當時的目標也只是讓七成市民置業，如今更建議八成市民置業，目標定得更加激進。香港目前人口730萬人，港人自置居所的比例為50.4%，即有368萬人擁有自置居所，以香港家庭平均人口2.9人計算，共有127萬個家庭擁有自置居所。至於八成港人置業，是個什麼概念呢？即是說要令到擁有自置居所的人數增至584萬人，自置居所的比例要比目前急增59%，亦等如要增加74萬個單位才可以滿足需求。74萬個單位，是很驚人的數字。

「團結基金」要解決市民置業問題的動機非常好，但定出這樣激進的目標，客觀上有很大問題。這是很典型的藍圖式規劃，這種規劃方式比較常見於社會主義國家，資本主義社會通常都不會定出這樣明確的規劃。比較香港回歸前後的做法，港英政府的房屋政策是只做不講，就在97回歸的那年，香港樓價飆升，港府當年便大量推出超過3萬個居屋單位（如今一年連3千個單位也沒有推得出來）。當時也未見有定出任何置業目標，只是大量增加房屋供應去平抑樓價。

回歸之後，董建華定出每年興建八萬五個單位及七成人置業的目標，計劃講了一年，還未實行，遇上亞洲金融風暴，已經推冧樓市，樓價暴跌，最後政策不了了之，七成置業目標「不再存在」。

你可能會問，定出硬性而良好的目標，有什問題呢？中國已經做到第十三個五年規劃，為什麼香港不能定出規劃？首先，中國是搞規劃的專家，已經搞了幾十年，對規劃工作很有經驗，在推出重大政策之前，都會在個別地區，先做試點，發現沒有問題，才逐步鋪開。香港不習慣做這樣的規劃，從政者經驗不足，拍拍腦袋便將一些根本性的改革提出來，馬上實行，未研究清楚急驟的政策轉變，會為帶來多大副作用。

香港現時只有五成人有自置居所，不要說定出八成市民置業的目標，即使是六成，已經比較激進，要經過深思熟慮。即使是很好的政策方向，如推行得過硬過急，結果是好心辦壞事，最終可能一事無成。

香港目前樓價高企，很多人說懷念董伯伯，說如果「八萬五」實施了，樓價便不會這樣貴。我的看法剛好相反，就是因為當年的政策太過急進，這就像將鐘擺忽然大力撥向左邊一樣，由於方向不對，失敗了，政府的政策到曾蔭權的年代，就由左邊大力撥回右邊，凍結了所有房屋的政策：停建居屋，取消租管。由一個極端，走向另一個極端。

當年的經驗值得記取，急進的施政目標，並不可行，治大國如烹小鮮，要治理香港的樓市問題，可能比蒸一條8両重的石班魚更要小心，如果你用大火將它蒸一小時，整條魚蒸到硬如柴皮一樣，過了火位，就棄不足惜。

盧永雄