2025年3.6萬伙全新盤部署應市

新盤在2025年響頭炮後，發展商轉趨積極，預料年內全港約有102個全新盤，合共約36,181伙私宅可成潛在供應。此3.6萬個單位，指的是條件相對成熟，有機會可於年內應市的總伙數，至於實際推售量需視乎發展商的部署、項目期數分拆及市況而定，初步估計較貼近實際的推盤量約為1.6萬伙。

按全港三大地區劃分，九龍區潛在供應量連續3年超越新界區，且拋離幅度擴大，較新界區多出近35%，成為主導地區；2025年九龍區潛在可售私宅項目共41個，涉及單位總數達17,856伙，以項目及總伙數計均為三區之冠，伙數佔今年全港整體潛在供應近半(49.4%)。九龍區今年持續領跑，主要受惠啟德新區更多成熟新盤可以應市，項目達11個 (包括拆細的分期項目)，涉及共6,055伙。以地區計，單是九龍城區便有多達28個項目共10,831伙，乃全港18區中新盤伙數最多的一區。值得一提的是，九龍今年另一潛在供應庫亦是位於九龍城內的土瓜灣區，主要受惠4個涉及市建局的重建項目，總伙數多達2,771伙，連同區內另一私人重建的831伙項目，晉身成為全港次多的分區。

2025年，新界潛在供應項目只有30個，跑輸另外兩區，涉及單位總數達13,239伙，當中焦點主要分布在大埔、北區、屯門及元朗，此4區合計已有10,652伙，佔全港比例近三成(29.4%)。其中，大埔區主要受惠兩大項目支撐，分別是十四鄉項目(第1A(2)期) SIERRA SEA及(第1B期)合共的1,575伙及馬窩路19號(第1期)及(第2期)合計的1,031伙。北區今年有5個項目部署出擊，主要集中在上水，當中包括雲向的765伙及古洞站旁項目(第1期)的700伙等，帶動整個北區有2,724伙潛在新盤，為全港第四多的分區。

至於港島區方面，2025年有31個潛在項目列陣出擊，項目量為全港三大區中次多，但單位總數只有5,086伙，為三區中最少。今年港島最大的供應庫仍然是來自南區的2,002伙(佔港島整體39.4%)，焦點落在黃竹坑站上蓋港島南岸餘下期數，當中項目第6A期為區內最大單一新盤，提供463伙，而整個黃竹坑站年內料提供1,656伙潛在供應，已佔了全港島總供應近三分之一。至於港島最大單一項目(以已知分拆期數後計)為柴灣海德園的850伙，而同屬東區的另一焦點則為北角皇都(第1期)的388伙，早前以吸引價開售，銷情理想。

102個新盤詳情可瀏覽以下網址：

https://www.ricacorp.com/articles/2025/01/27/今年102新盤蓄勢待發-涉逾3萬6伙-啟德最火熱-大埔供應/

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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金蛇獻瑞，筆者先祝廣大巴士的報讀者萬事如意、身體健康。更願香港經濟及樓市繁榮穩定，迎接美好新一年。過去一年的龍年樓市交投穩步回升，買賣登記量進一步脫離谷底，展望乙巳蛇年在無辣、按揭寬鬆及息口仍有機會趨降的環境下，可望更上一層樓。

綜合土地註冊處最新數據所得，截至今年1月28日的整個龍年，全港共錄67,342宗樓宇買賣登記，涉及成交總值約5,392.75億元，較癸卯兔年（2023年1月22日至2024年2月9日）的60,299宗及5,177.31億元分別升11.7%及漲4.2%。當中登記量從虎年的歷史谷底連升兩年，創3年高位；而成交總值則終止兩連挫，暫且回穩。

回顧各類物業市場，一手住宅在龍年(2024年)表現大旺、跑贏大市，去年在反覆中造好。總結龍年全年，全港共錄一手住宅買賣18,829宗，較兔年的13,263宗急升42%，為各類物業中升幅最凌厲者；而成交總值比對兔年也大升45.4%，錄得2,095.34億元。

二手住宅市場方面，龍年買賣登記量亦隨大市向好靠穩，惟升幅不及一手新盤，主要原因是去年大部分時間，一手新盤均以貼市價，甚至低市價開售，較二手溢價的情況顯著大減，直接搶去不少二手客源。總結整個龍年，全港共錄40,573宗二手住宅買賣登記，涉及總值2,640.71億元，登記量值較兔年分別升8%及跌7.3%，量升值跌反映樓價持續偏軟的情況。

非住宅物業市場去歲表現背馳下挫、跑輸大市；受高息環境窒礙，加上首三季，經濟及股市表現不如人意，未見大起色，故令工商舖以至車位買賣均處極低水平。龍年全年非住宅登記量值只錄得7,940宗及656.70億元，分別跌穿八千宗及七百億元水平，按年分別挫16.2%及瀉26.1%。

展望蛇年，筆者相信樓市連跌3年，樓價累積跌幅接近三成，而其中高息環境已有改變，加上目前不再有辣招制肘，市場購買力料回勇，配以大量新增專才人口的住屋需求，及之前不少租樓人士有機會趁樓價低水而「轉租為買」，在在均有利蛇年樓市逐漸回暖。至於工商舖物業，有見經濟漸次復甦，而重啟深圳一簽多行亦有助推動零售及餐飲行業，此外，旅遊業也較之前明顯好轉，可望帶動整體樓市出現「蛇來運到」之效。

筆者預期蛇年樓市可持續好轉，整體樓宇買賣登記量料再升逾一成，上試75,000宗水平，涉及登記金額料達6,250億元，按年料升15.9%；至於蛇年住宅樓價冀能在反覆中累升5%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮