現屆政府上台一周年，若不是特首林鄭月娥趕在回歸慶祝前急急召開特別行政會議，推出6招對應樓市，過去一年政府的房屋政策，可說是一事無成。
若然說政府推出的6招，只是開徵空置稅會有點成效，林鄭月娥近期對填海的態度，更值得注意。她聲言無論民意如何，都應實行填海計劃，因為這是能夠提供大量土地的主要方法。昨日，她在立法會特首答問大會上，又提出要房協加快重建某些舊型屋村，希望增加多些房屋供應市場。最近特區政府的房屋策略，由不太作為，變成頗為積極，取態有180度轉向。
政府在不作為的時期，委任了覓地小組就香港尋找土地方向上慢慢諮詢、慢慢傾。如今特首親自出手，但其中一個「小問題」是如何為覓地小組收場，覓地小組主席黃遠輝聲言，特首的意見，小組不一定要聽從。正如我早前所講的，黃遠輝很可能會有像當年周永新教授同樣的下場，周永新受時任政務司司長林鄭月娥委託做全民退休保障研究，結果研究的方向不合政府口味，導致兩人「擘面」收場。由此可見，搞出了一個爛攤子之後，如何找清道夫收尾，也是一個難題。
回歸到房策本身，樓價的升跌，其實和市場的預期很有關係，當市場預期樓價只升不跌時，越遲入市越「蝕底」，自然會催逼大量買家不理樓價有多高，都瘋狂追貨。上屆政府以大量辣招稅控制需求、管理預期，有一定的成效。但由於全球很多央行仍在放水，令房價依然攀升。林鄭政府上台之後，完全放棄控制追求的辣椒措施，便令到樓市如脫韁野馬。
我經常提到填海可以提供大量土地，雖然時間較長，但會有控制預期的效果，例如單是中部水域填海等大型填海計劃，可提供33萬個住宅單位的土地，而惟一的問題是要12至15年才能落成。不過，當考慮到未來10年的建屋目標只是46萬個，若10多年之後，多個填海大計可以增加數十萬個新供應，將房屋供應倍增，聽起來也有點嚇人，肯定會影響到市場對未來樓價仍會長升不跌的預期。
長遠供應增加，其實也會影響中期供應。按政府未來10年興建46萬個單位的規劃，至目前為止，仍欠缺3萬個單位。因此，當發展商拿出自己的農地補地價轉作住宅用途的時候，政府就會縮減推出市場的土地供應，想預留一些子彈，以填補那3萬個單位的差數。
但如果政府改弦更張，接受大幅度填海，在未來供應充裕的情況下，政府有地就可以即時推出市場，沒有需要保留子彈的需要。這樣會增加短期的土地供應，增加四年後的房屋供應。
運房局局長陳帆亦和應特首的看法，說如果土地供應充裕的話，未來供應的單位當該會超過46萬個。
我覺得政府在房屋政策上應該改變現有的思維，是從增加供應入手，例如把未來10年興建46萬個單位的目標調升至50萬個，然後想方法找到相應的土地去興建更多的房屋單位，這樣可以進一步扭轉樓價不斷上升的預期。
政府目前已踏出了正確的第一步，但土地涉及太多利益，能否快速執行，至關重要。若政府搞緊牙關去推動填海計畫，可能快到10年就有房屋供應，政府如果只是虛應故事，即使話進行填海，可能20年也不見有房屋出現。
盧永雄
一個負債累累的債仔，被逼到走投無路本身已經得人驚，一個陀槍的債仔就更可怕。
在美國國務卿布林肯訪華前夕，美國官員又出來放料。據美國《華爾街日報》等多家外媒本周二(4月23日)引述消息指，美國正起草制裁措施，切斷部分中資銀行與全球金融體系的連接，為布林肯訪華增加籌碼，希望可以阻止內地對俄羅斯軍事生產商的商業支持。報道引述美國官員指，以銀行作為制裁對象，是為行動升級的備選方案，以防外交措施未能說服中國限制對俄國的出口。
雖然路透社在當天晚些時候報導，引述一名匿名美國官員說，美國尚無實施這些措施的計畫。
但美國放料施壓的手法已相當露骨，這也是美國的慣技，在進行外交談判之前，先將自己的嗓門提高八度，惡人先告狀，指控對方。早前美國財長耶倫訪華前夕，就提出「產能過剩論」，同時開始拋出「中國向俄羅斯輸出軍民兩用產品以支持俄羅斯」的指控。今次布林肯訪華前夕，就將「支持俄羅斯論」升級，恐嚇要制裁中資銀行。
分析美國行事動機主要是「觀其行、不用聽其言」，因為她的言論與實際行動很多時是十分脫節的，美國講起和中國接觸，表面上會提出一些大義凜然的理由，例如設置護欄，負責任的管控和中國的競爭，避免競爭升級為衝突云云。但實際行動時美國有其自利的圖謀。
拜登政府想要什麼？估計主要考慮兩個方面。
第一，找人接美債。美國過度借貸風險不斷升溫，現在美國國債以每100日上升1萬億美元的速度急速膨脹，現在美國國債的總量已經達到34.6萬億美元，每個月要大量推出國債入巿場借錢。近日美國通脹回升，聯儲局減息的預期急速冷卻，市場債息急升，債價下跌，美國發債更加舉步維艱，所以急欲逼迫中國多買美債。
近年中美關係轉差，中國大方向是不斷減持美債，截止去年9月，中國連續6個月減持美債，令美債持有量降至7781億美元，在一年多之前2022年3月，中國的美債持有量還有超過1萬億美元，到去年9月中國美債持有量首度跌穿8000億美元大關。
不過，去年11月在美國三藩市舉行亞太經合組織峰會，當時中美兩國已經開始緊密聯繫，安排中美領導人會晤。與此同步，中國去年10月減持美債的數量開始減縮至85億美元，到11月中國掉頭增持124億美元美債，結束連續7個月的拋售。12月，即習拜會開會之後一個月，中國繼續增持美債343億美元。
不過到今年1月開始，中國就掉頭減持，一月減持186億美元美國國債，2月再進一步減持227億美元，持有美債的規模進一步接近低位，這從一側面反映，習拜會之後中美關係沒有實質的改善，所以中國由今年1月開始再度減持美債。美國財長耶倫4月急於訪華，之前拜登要求和習近平通電話，相信都是帶著希望中國增持美債的要求而來。
第二，為選舉鋪路。美國還有半年就進行總統選舉，競爭開始進入百熱化階段，如今外界一致看好特朗普，拜登陷入苦戰。拜登政府明顯是想推動兩個議題以重振聲望。1. 顯示美國有全球領導力，例如再度力撐烏克蘭； 2. 推動反華議題，顯示敢於和中國對抗。近日民主黨和共和黨，捆綁禁制TikTok的法案和援助烏克蘭法案。最後眾議院通過超過600億美元的援烏撥款，拜登就想將烏克蘭這個死議題「玩返生」，大力吹噓中國支持俄羅斯，藉機向中國施壓，顯示自己還在領導全球，順便搞壞中國和歐洲的關係，更可轉移美國支持以色列在加沙開戰引發人道危機的注意力。
美國政府吹什麼風都可以，如果真去制裁中國的銀行，切斷它們和美元支付系統的連繫，等於是放一個金融核彈，會有嚴重後果。
中國的態度是吃軟不吃硬，你讓步，中國就釋放一點善意，多買一些美債。你玩強硬，中國可以更硬。有人說中國可以全面禁止向美國出售稀土，切斷芯片的製造，但其實中國拋售美債，美國會更傷。如今在這個高息期，如果中國急速拋售美債，就會令債價快速下跌，債息急升，更加可以攞美國拜登政府的命。
說到底，一個陀槍的債仔，仍然是債仔，她不應惡過債主吧。所以美國儘管放料向中國施壓，但如果美國真的想取得實質成果，就只能各讓一步了。
盧永雄
