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這個樓市有點冷

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這個樓市有點冷

2018年11月14日 17:41 最後更新:21:29

最近有朋友想出讓他的沙田大單位,但放盤五個月,完全無人問津,連睇樓也沒有,明顯是一個有價無市的狀況,顯示樓市開始有點冷。

近期各區的確傳出二手樓要劈價才能成交的消息,大部份都是劈價10%左右,比較厲害的則是東涌,日前看到一則新聞,東涌東堤灣畔有一個頂層特色戶,實用面積1159方呎,帶440方呎的陽台,是區內罕有的特色單位,今年上半年業主先以1700萬元放盤,到10月調低至1450萬元,上週日最終減低至1188萬元成功沽出,呎價僅10250元。

這是一個見血價,業主三年前買入這個單位,連使費要蝕80萬元。據聞賣家是投資老手,很明顯是不太睇好樓市或區內物業前景,所以有買家還價就狠心劈價成交。或許該賣家手上持有的物業比較多,先沽出一個單位套現,也是一種防守性策略。

其實,位於東涌的劈價盤不止一個,早幾日也有一個海堤灣畔中型單位劈價成交,該高層單位實用面積846方呎,成交價822萬元,呎價9716元。區內代理形容,說這個價錢便宜過居屋。就在5個月前,同類型單位仍然以呎價13593元成交,幾個月便下跌了28.5%!東涌樓跌得特別狠,與港珠澳大橋開通令到區內特別擠擁有些關係,東涌本來是一個比較休閒的社區,現在人潮逼爆,感覺認真麻麻,想沽貨的業主紛紛劈價求售。

看樓市整體走勢,雖然已連跌了五個多月,但跌幅仍然輕微,這些報道出來的劈價消息比較誇張,尤其是東涌的劈價幅度較大,相當吸引眼球。現時地產代理搵食艱難,亦樂於報道這些劈價消息。很多業主都像我的朋友一樣,開了高價,由於不等錢使,要不急於沽出,就算無人睇樓,他也懶懶閒二手樓市根本有價無市,業主叫價與買家願意出價差距很大,成交因而大量萎縮。大代理行如中原最近亦表示會裁員200人,由此可見地產代理已預了一個冰河時期正在來臨。在這種情況下,見到有低價成交,代理自然大唱特唱,希望業主態度軟化,願意降價售樓,有多些成交。

樓市沒有大量低價成交,樓市就不會顯著下跌,只會呈現一個輕微回落的膠著狀態。但無論如何,東涌可能比較誇張,但整體樓市回軟也是不爭的事實,主要受到兩方面的因素影響。第一是利息。美國早已進入加息週期,香港由於銀行水浸,所以遲遲未加息,最近才加了0.125厘,加息幅度比較細。但無論如何,也是一個加息週期的開始,對買樓者造成心理壓力,擔心買樓之後供樓利息負擔會上升。

第二是貿易戰影響實體經濟。不要覺得中美貿易戰燒不到香港,只會影響中國大陸,事實上,香港有大量行業與貿易有關,除了直接做出入口或轉口貿易之外,香港還有很多廠家在國內設廠生產貨品輸往美國,不少廠家在香港都設有後勤辦公室。貿易戰打到來,現時廠家叫苦連天,考慮搬廠之餘,還要研究節約成本。中美貿易糾紛如果不能解決,明年一月美國將對大量輸美的中國貨品增加關稅至25%,對香港經濟的衝擊將會進一步深化。

第三是銀行態度轉趨審慎。最近與一位工商界高人談過,他說要向政府反映,開始要援助中小企,因為他感覺到銀行有收水跡象。2008年金融風暴爆發,銀行見到勢色不對,就要中小企先還款,說過年之後再借。當時很多中小企都聽從銀行家的意見,還款給銀行,誰知過年之後,銀行不再借錢給中小企。高人說現時又見到銀行開始要中小企還款,顯示銀行的態度轉趨審慎,所以有需要提醒政府要支持中小企。

未來樓價會怎樣,目前仍未能蓋棺定論,要看兩個因素的發展,第一是香港利息會否急速向上,第二是中美貿易戰前景,如果中美達成協議,貿易戰緩和,對樓市的壓力就會大大舒緩。反之,貿易戰持續,對香港經濟以至樓市的壓力就會大增。但總體而言,樓市現時有價無市現象,有點腳軟跡象,顯示購買力正在急速衰退之中。

盧永雄

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香港樓真是被買爆倉嗎?

2024年03月27日 19:35 最後更新:21:53

自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後,本地樓市回暖,成交增加,內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。

毫無疑問,撤辣後香港樓市的確回暖,成交增加。據中原地產的數據,撤辣之後短短4日,香港新樓錄得590宗成交,之前整個2月才只有276宗成交,即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善,入飛的數字亦比較理想,所以說撤辣後香港樓市活躍起來,並不為過。

有人開始擔心這樣下去,可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑,政府撤辣是否撤得太徹底。

我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅,單位七百多呎,全海景單位,最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候,同一類型的單位成交過1500多萬,兩年前房價最高的時候,同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價,的確從低位反彈。但朋友說,撤辣後她本來以為會有很多買家問價,結果只有一個買家詢價,是一名內地移居香港人士,雙方議價了一陣子,最後就是這個唯一的買家追價成交。

從最後能夠成交的角度來看,市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看,樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升,只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓,即一個月過千間,所以今年整個2月才只賣出276間,是成交數字少到不正常,而不是撤辣後的數字多得太誇張。

對內地人而言,撤辣之後千多萬的樓,減少26%的稅項開支,可以省下數百萬的稅款,如果一直是想來香港買樓的內地客,就會抓緊機會入市買樓,特別是已經移居香港的人士,更加會覺得機不可失,反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港,借香港撤辣的機會調資來港買樓,亦是另一種需求。

不過有地產發展界商估計,撤辣後釋放出來的購買力,估計可持續3個月至半年,但未必會一直熱落去,主要有幾個因素。

第一,積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來,香港的樓市逐步回落,發展商不想減價賣樓,成交大幅減縮,2022年一手住宅成交只有10,261宗,創9年低位,去年一手住宅成交亦只有10,681宗,反彈4.3%,但仍處低位,新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個,數量極之龐大。假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位,發展商今年已經可以交到功課,但除非樓巿有很高的熱度,否則一時三刻亦難消化所有存貨,供過於求的狀況未有改善。

第二,利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多,買樓的負擔相當重,買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息,投資要承受重壓,自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息,會帶動香港利息向下,問題是香港一日未大幅減息,樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向,要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。

第三,內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟,樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響,但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好,甚至比較熾熱,內地資金多,很多資金湧來香港,會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢,所以內地資金來港有限。

總體而言,宏觀環境未完全改善,減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續,所以毋需太擔心樓價會大幅上升。換一個角度,樓巿能夠穩定下來,不會進一步拉低經濟,政府已算達成撤辣的目的了。

盧永雄

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