政治吵吵嚷嚷，關心的人不太多，但關乎樓市消息，卻人人關注。樓市大戶湯文亮近日發表偉論，話由於現時有些物業做到三按四按，預言細價樓將於三個月內爆煲。最近出現很多「居屋王、公屋王」，屢創歷史新高價，公屋呎價也賣到萬三萬四元，樓價狂升，湯文亮這樣刺激的言論，自然吸引大眾眼球。
不過，在過去幾年，已經試了很多次，樓市似跌未跌，政府推出一些打壓招數，樓價略略回一回，過一陣子，又再往上創新高，形成反覆向上形態。影響樓市的，有環球性及地區性原因。環球性原因是全球的低息環境，令到資產價格上漲。地區性原因是本地市場供不應求的情況嚴重，所以令本地樓價特貴。
最近，我去澳門走了一轉，當地人話樓價已比高位時回落了一至兩成。我問樓價回落的原因是否因為去年12月橫琴口岸開始24小時通關，令到很多本地人移居到內地呢？他們說實情不完全如此，橫琴離澳門核心地區較遠，24小時通關的影響不太。在珠海居住是過境上班者的首選，因為從珠海經拱北關口回澳近市中心，拱北關口亦延長了通關時間，的確促使了多些人搬到內地居住。
但當地人話，更太影響的是去年澳門特首選舉的時候，特首提出要當地博彩企業把他們聘請的外勞，從澳門搬回內地居住，博企每天用大巴士接他們上落班。很多博企照這個方法做，令到原來用作內地員工宿舍的澳門舊樓的售價應聲下跌。
不過，澳門人仍然抱怨，說此前樓價以倍計上升，現在回落兩成，仍然很高，很多人依然負擔不了。未有樓的市民，惟有等待可能在2019年在新城A區填海區大量興建的公屋及居屋，澳門政府聲稱將有兩萬幾個單位會在2019年開始陸續落成，以人口大約50萬的澳門而言，未來住宅應量也算相當大了。澳門市民見到樓價將會回落，現時已經不願意入市搶購。
「不願意入市搶購」這句話給我的印象特別深刻。當樓價回落的時候，很多人都不會入市搶購。樓宇與其他投資產品一樣，跌價時沒有人想買，只想沽。但樓價上升的時候，卻人人搶著去買，樓價愈升，搶購的心愈烈，大家總想著，現在不買，以後將沒有機會買了。
我年輕時其實也有這種想法，記得在90年代，工作比較順利，隨了自住樓外，還累積了一定的資金，當時在沙田區看了一個樓盤，面積1100呎，樓價500萬元，以當時計，其實頗貴。我當時便覺得500萬元雖然很貴，但如果不買的話，可能今世都買不到1100呎的單位，因為當時覺得樓價將會不斷上升。固然，當時是挨近1997年，樓價大升特升，這個單位隨後真是升到700萬元。但其後樓市大跌，幾年以後，這個單位一度跌到只有200幾萬。
我今天講這個故事，只是想說明，在樓市旺的時候，你會有永遠買不到的感覺。我們正正處於這個時候，但與此同時，樓價貴，並不等如馬上到大跌的時候。樓價升開有條路，跌也有條路。上升的時候是會反覆向上，但升到一定程度，便出現消耗性上升，以現時環球資金這樣寬鬆的環境底下，各國央行都在放水，消耗性上升的時間料不會太短，可能長達以年計。
那麼，有什麼因素會令樓價回落，甚至大跌呢？像澳門政府使出上述的招數，會「窒一窒」樓市，令樓市出現一定程度的調整，但調整不等於大跌。我認為能夠令樓市大跌，還是一些環球性的因素使然，例如加息。不過，除非加息的速度幅度加得很快很大，否則樓價在開始的時候，也不會出現大跌。
實情是，當息口上升到某個程度，再加上某些因素，股市會先行大跌，例如美股連續幾日，跌兩三成，出現股災，就將會像刺針一樣，將樓市泡沫刺破。然而，全球正處於「水浸」的狀況，股市也不是那麼容易爆破。
雖然現時人人都說樓價很貴，但也不是這簡單地靠財爺出幾招，推出些壓抑樓市措施，便能夠造成刺針，馬上將樓市泡沫刺破。
盧永雄
