2021年將盡，大市仍在低位，很多股票跌得很慘。未來有些有實力股票可以反彈回升，但有部份類型的股票就要小心，內房股就是其中一種。
最近與一個大老闆吃飯，他有很多內地房企朋友，他說很多內房企老細，最近呻到樹葉都落。外界以為中央會放鬆內房的調控，其實完全不是這回事。他舉了一個例，內地有一家表面上算是穩健的大型房企，幾個月之前，老細還說公司有過千億元的現金，但最近資金很緊張，原來，這幾個月應阿爺的要求，已將大量的資金還給承建商和支付土地金餘額，手頭上的現金已用得七七八八。他相信阿爺這樣做，是想確保建築商不會大面積崩塌，令買了房的人受損，也保住了地方政府財政，但卻揸乾了內房企的現金流，搞到房企的老闆極其頭痛。
這個大老闆問房企老細，不是說中央放了1.2萬億元資金出來救內房嗎？房企老細苦笑地說，就他所知，能夠流到內房業的，都全流到國企，民營的內房企一毛錢也拿不到。
大老闆的結論是，民營的內房企的債券和股票，特別是股票，無論現價跌得有多低，都不要沾手，因為還會再跌。
我十分同意這個大老闆的看法，因為內房現在遇到的問題不是週期性的，而是結構性的。中央堅持「房住不炒」，但民營的內房商卻瘋狂地舉債擴張，客觀上推動了炒風。經歷了這一輪的調整，恐怕那些高借貸的內房企最後會一一死掉，資產落入阿爺手中，轉賣給國企內房公司。
內地總要有內房公司興建住宅的，而未來主導市場的，應該是國企，而不是民企。因為國企會聽阿爺的指揮，既不會瘋狂借貸，也不會哄抬價格。相信最後能夠生存的是國營的內房企。
中海外（0688）就是一個好例證，內房風波雖然波濤洶湧，中海外在年初見過52週低位14.92元，現已回升，周四收18.44元，已遠離低位，反映了市場的看法，只信國企，不信民營。所以，如果大家手上有民營內房股，我建議換馬到國營內房股，會比較穩陣。
或者你會覺得民營內房股已跌得很慘，現時換馬好像很蝕底，但恐怕現時不換，遲些會更加蝕底。
陸羽仁
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
越秀房產基金（0405）上個月宣佈向母公司越秀地產（0123）收購廣州天河區甲級寫字樓金融大廈，作價77.93億元人民幣，並計劃融資最多46億元（包括內部資源9.9億元和供股籌集39.19億元）去完成這次收購。越秀房產基金提出了一個100供37股的供股計劃，供股價每股3.2港元。有朋友揸了越秀房產基金，問我是否可以供股。
越房一年圖。
我覺得主要是看她當初買越秀房產的目標是什麼。如果是出於一個投機心態的，我就覺無需要供股，因為越秀房產是一隻RIETS，股價波動相對不大，屬於一種買來收息的股票。買了越秀房產基金再供股，其實是在增持。港股恆指已經跌到約兩萬三點的水平，很多股票都已跌得很殘，以投機角度而言，在這個時候增持越秀房產，並不是一個好選擇，買其他股票，短期回報可能會較好。
但如果當初買越秀房產的動機，是作收息、長線投資，而不是短線投機，而越秀房產現價息率8.3厘，即使打個折，也會7厘多，扣掉10%的股息稅，也有近7厘，是一個很好的收息選擇。
買越秀房產這種RIETS其實等如買樓。越秀房產不是發展商，而是房託基金，買入物業收租，然後將租金收益分派給股東。所以，買越秀房產，等於買了越秀房產旗下物業的一部分，越秀房產現價的市帳率0.623倍，即是說，你買物業有6.23折，100元的物業62.3元賣俾你，按資產淨值還有37.7%的折扣，它有7、8厘的股息率，實際上租金收益不會這樣高的，只是股價最近跌了很多，令到股息相對上升而已。
今次越房供股買樓，據越秀房產的解釋，買入廣州金融大廈的好處是第一，可以令到租金收入可以更分散，以前只有廣州國金中心，現在多了廣州金融大廈，第二是融資成本只有1.37厘，計入租金收入的4、5厘，融資的46億元，已經有息差可賺。
從越秀房產而言，這項投資有其優勢，至於從股東的角度而言，供不供股，主要看長線投資還是短線投機。若是投機的，市面上有很多更好的選擇，不一定要供股增持；若是長線投資的，特別是手上的錢不用作供股而放在銀行的話，現時銀行利息似有若無，而買越秀房產有7厘息收，息差很大，一年可以收多7厘息，10年就是70%，以複利計算，你的資產已多了一倍！
所以我對那個問功課的朋友話，不要以為不買股票，將錢存入銀行等如沒有風險，銀行利息太低，相對於有收益的投資而言，也是一種風險。
